Строительство домов в Германии – особенности и стоимость

Здравствуйте хочу купить или построить дом в хессене

Живу 20км от Франкфурт на майне .

Хотел знать сколько нужно денег чтобы построить дом на 120 кв.

Без учета участка? От 100000 евро до бесконечности.

Здравствуйте хочу купить или построить дом в хессене

Живу 20км от Франкфурт на майне .

Хотел знать сколько нужно денег чтобы построить дом на 120 кв.

по данному инпуту никто Вам не сможет ответить на Ваш вопрос более-менее конкретно.

если у Вас своя строительная компания, то стоить это будет одно, а если вы айти фахманн, то, подозреваю, совсем другое.

если у Вас уже есть земля, то одно, если земли нет, то другое.

если вы хотите дом из одного материала- то одно, если из другого-то другое.

был у меня знакомый, он себе на участке десятиметровый бассейн выкопал. один. лопатой за двадцать евро..

думаю, что ему тот же самый дом обошелся бы дешевле, чем Вам.

в таком аксепте.

давайте больше инфы, и нам всем сразу станет с Вами легче.

Надеюсь, товарищ уже в курсе, что участок меньше чем за 200 тыщ евро он у себя в районе не найдет.

Без стоимости участка просто дом построить будет стоить примерно 1500 евро за квадратный метр

вообще, вопрос был про дом.

есть надежда, что у ТС участок уже имеет место быть.

вообще, с этими ценами все как с ума посходили.

одна надежда, увеличуть налог у тридцать раз, хоть вздохнем спокойна

несколько лет назад знакомый шнырь в 250 уложился, как раз в хессене кстати.

Сейчас дороже будет, тысяч 350-400.

вот здесь можете посмотреть примерные цены на дома разных размеров. Это одна из фертигхаусбаумфирм :

Сам не хочу строить , хочу чтобы фирма построила .

В районе Bad Homburg , радиус 30км

Сам не хочу строить , хочу чтобы фирма построила .

тогда на “фирме” лучше всего и спрашивать.

местонахождение участка мало влияет на стоимость постройки самого дома при прочих равных условиях.

хотя, дом “высоко над дорогой” или “далеко до подъездного пути” может стоить дороже.

на немецких фирмах дорого

У меня всего 120000

250 000 + Grundstückpreis. Это без каких либо экстра в доме

Я 2 месяца назад ангеботы в 6 фирмах брала. Цена +- 20 000 у всех одинаковая. Что фертиг что каменный дом

мне буквально 2 месяца назад в danwoodhaus Angebot делали, цены у них на сайте очень далеки от реальности. В написанной на сайте цене столько всего “не включено”. Мне для примера они самый простеньким 110м2 домик считали, фернверме, без келлера 250 000, на сайте дом этот толи 120 000, то ли 140 000 стоял.

Вообще не понимаю кто еще фертигххус строит, цена такая же как и на каменный дом

Построить всегда раза в полтора-два дешевле, чем купить дом с такими же параметрами. Да и продавцов не так много. Меньше года расчитывать на строительство не стоит. Зимой, например, у нас в Берлине, фирмы не строят частникам, только в теплое время.

мне буквально 2 месяца назад в danwoodhaus Angebot делали, цены у них на сайте очень далеки от реальности. В написанной на сайте цене столько всего “не включено”. Мне для примера они самый простеньким 110м2 домик считали, фернверме, без келлера 250 000, на сайте дом этот толи 120 000, то ли 140 000 стоял.
Вообще не понимаю кто еще фертигххус строит, цена такая же как и на каменный дом

Цитата
Александр Владимирович пишет: Дмитрий,как не странно,но ты прав!И запудривают и впаривают и строить все умеют-кому не лень.Только ПРАВИЛЬНО строить могут единицы.А СНиП,ГОСТ,коэф.теплопроводности(Ещё,к примеру,мостик холода,точка росы,термическое сопротивление стен,морозное пучение грунтов. )так это наука.А к чему наука,давай вместо неё собрание различных мнений.Классно в высшей степени.

Александр Владимирович пишет:
Дмитрий,как не странно,но ты прав!И запудривают и впаривают и строить все умеют-кому не лень.Только ПРАВИЛЬНО строить могут единицы.А СНиП,ГОСТ,коэф.теплопроводности(Ещё,к примеру,мостик холода,точка росы,термическое сопротивление стен,морозное пучение грунтов. )так это наука.А к чему наука,давай вместо неё собрание различных мнений.Классно в высшей степени.

Да, у нас очень часто на стройке понимание вопроса заменяется подборкой мнений. Видимо, основная причина – глобальное недоверие к нашим строителям.

Но проблема гораздо шире. У нас все чаще технические вопросы решаются голосованием – не только на стройке. Но голосование далеко не всегда позволяет выявить истину, к тому же весьма неэффективно – тратятся время и силы многих людей, часто избыточно компетентных, но не в данном вопросе.

У немцев, например, есть понятия “положено”, “не положено”. И если это говорит специалист – то обсуждения не возникает. Он отвечает за свои слова.

Svetlana Korneeva, 13.03.2010 21:05:44

Цитата
Владимир Моисеев пишет: У немцев, например, есть понятия “положено”, “не положено”. И если это говорит специалист – то обсуждения не возникает. Он отвечает за свои слова.

Svetlana Korneeva, 13.03.2010 21:06:10

Цитата
Владимир Моисеев пишет: У немцев, например, есть понятия “положено”, “не положено”. И если это говорит специалист – то обсуждения не возникает. Он отвечает за свои слова.

Владимир Моисеев, 14.03.2010 09:11:46

Цитата
Svetlana Korneeva пишет: А наши обсуждения и высказывания мнения часто направлены только на то, чтобы :”Как бы так делать, чтобы ничего не делать”

Да, уровень компетенции подавляющего большинства наших строителей и прорабов – очень низкий. И часто желание “впарить” берет верх над совестью. Поэтому и уровень доверия к их словам – тоже практически нулевой.

Все это ведет к жутко неэффективной организации работы на стройке.

Наталья, 14.03.2010 11:03:22 Svetlana Korneeva, 14.03.2010 20:46:32 Владимир Моисеев, 15.03.2010 15:53:42

Цитата
Svetlana Korneeva пишет: Не совсем согласна , что дураки. Наше образование не хуже того же немецкого. Тут больше все тот же менталитет и безалаберность наша славянская Если можно упростить или не делать, то так и будет не смотря ни на какие инструкции или технологии

Цитата

Svetlana Korneeva пишет:
Не совсем согласна , что дураки. Наше образование не хуже того же немецкого. Тут больше все тот же менталитет и безалаберность наша славянская
Если можно упростить или не делать, то так и будет не смотря ни на какие инструкции или технологии

Kostja, 06.04.2010 02:59:54 Мастер, 02.05.2010 20:35:38

что вы с немцами то сравниваете?
там все по другому это и так понятно.
у них и зарплаты, и материальное оснащение другое, и цены на дома тоже.

у нас же, чтобы купить тот же АВТОКАД надо потратить 120-180тысяч(в зависимости от версии)их конечно с инета на халяву качают(экономия)
а какой немец нарушит закон ради экономии в каких-то там 5тысяч евро? вот видите уже экономия.

кто же у нас купит эти эксковаторы если можно найти рабочего который тот же объем что и эксковатор сделает, но раза в 2 дешевле, пусть и дольше это будет.

у нас не с организацией труда проблеммы, а с алкашами которые “работают” на стройке.
кстати говоря если смотреть одинаковые дома, то у нас их строительство дешевле.

насчет образования, образование является **** , студент одного колледжа который теперь техник-строитель незнает ничего о стройке, но зато знает как состовлять календарный план, технологические карты. зачем ему это?для этого проектировщики есть.

каждый должен знать только свое дело.

Владимир Моисеев, 02.05.2010 22:25:38

Цитата
Мастер пишет: что вы с немцами то сравниваете? там все по другому это и так понятно. у них и зарплаты, и материальное оснащение другое, и цены на дома тоже.

каждый должен знать только свое дело.

Конечно, у них и зарплаты другие (существенно выше наших), и оснащение (просто не сравнить), и цены на дома. А вот здесь – есть ньюансик. Если пытаться сравнивать похожие по уровню и качеству дома, то у нас они гораздо ДОРОЖЕ.

Немцы – очень “результатно орентированные” люди, и весьма прижимистые. В маленькой компании никто автокад не покупает – чертежи делают те, кому это положено и кто получает за это деньги, например, “архитектор” (у них его услуги гораздо шире, чем у нас. Не только архитектура, но и почти все прочностные рассчеты). Вот он купит себе то, что ему надо, чтобы быть конкурентноспособным. А бесплатную гляделку для автокада найти – нет проблем.

Сергей, 22.05.2010 02:15:10 Владимир Моисеев, 03.06.2010 06:14:43

Таджики к нам тоже едут “рубить лове”. И на стройке часто зарабатывают больше, чем российские граждане в офисах. И что в этом плохого?

Налоги не платят – да, но и нашей социальной инфраструктурой – не пользуются, а если и приходится – то только за деньги. Разве что воздухом нашим дышат, но это – не облагается. А налоги не только они не платят. И наших таких полно.

Реально сейчас без них очень сложно. Российские граждане часто и работать не мотивированы, и умеют не больше таджиков, и спиваются, и в условиях стройки работать не хотят. Путь “трест таджикстрой” их хоть отчасти заменит.

Типичные дома в Германии – варианты проживания в частном доме

Описание различных типовых построек частных домов в Германии. Особенности строительства, преимущества и недостатки.

Будущий владелец недвижимости в Германии в мечтах наверняка видит дом определённой архитектуры. Немецкие строители предлагают на выбор 6 различных типовых вариантов постройки собственного жилья на участке. Каждый тип имеет плюсы и минусы, с которыми предстоит разобраться застройщику, прежде чем приступать к обсуждению проекта с архитектором.

Дом на одну семью в Германии – Einfamilienhaus

Двух- (и более) этажное строение такого типа предназначается для одной единственной семьи. Дом свободно стоит на участке, не соприкасаясь стенами с другим жильём. Планировать расположение комнат ничего не помешает. Найдётся место как для дивана перед камином в просторном зале, так и для рабочего кабинета с верандой. Лужайка перед фасадом или сад во дворе, пруд с рыбками или полный цветов палисадник – распоряжаться участком по желаниям и нуждам одной семьи проще, чем договариваться с соседями.

Если понадобится позже переделать верхний этаж или построить гараж, то согласовать изменения со строительным ведомством города не составит проблемы.

От чужих взглядов с любой стороны можно отгородиться забором или высоким кустарником.

Частный дом на одну семью в Германии.

Есть один минус – прелесть частного дома на семью компенсируется высокой ценой строительства и сопутствующих расходов. Содержать “односемейное” жильё будет дорого.

Преимущества Einfamilienhaus

Индивидуальная планировка внутренних помещений, фасада и использования участка
Частная жизнь остаётся скрыта от чужих взоров
Просторные комнаты, широкие гаражи, большие лужайки
Шум вечеринки по соседству не побеспокоит спящих детей

Недостатки Einfamilienhaus

Высокая цена строительства
Высокая стоимость содержания недвижимости

Дом на две семьи в Германии – Zweifamilienhaus

Типичный частный дом на две семьи в Германии.

Одна крыша на две ячейки социального общества экономит ресурсы. Разделить дом на две части, жить в одной, сдавать другую – популярная модель сокращения расходов на содержание жилья в Германии.

Необязательно мириться с соседством чужих людей, если нет такого желания. Поселить рядом родителей, чтобы помогать им по хозяйству и не оставлять детей без присмотра – распространённая практика.

Придётся мириться с тем, что сожители находятся за стеной или на другом этаже. Потребуется готовность к поиску компромиссов в жизненных ситуациях.

Преимущества Zweifamilienhaus

Сокращение расходов на строительство в случае двух хозяев или дополнительные доходы от сдачи части дома в аренду
Подходящий вариант для проживания вместе с родителями

Недостатки Zweifamilienhaus

Тесное соседство – негативный фактор
Участок, вход в жильё будут использоваться совместно
Необходима шумоизоляция между частями дома

Дом на двух хозяев в Германии – Doppelhaus

Не совсем стандартный двойной дом в Германии из красного кирпича.

“Двойная” постройка – развитие идеи жилья на две семьи. По сути это два дома, соприкасающихся друг с другом одной из стен. Крыша по-прежнему остаётся общей, а вот входов уже два.

Снаружи недвижимость выглядит симметрично относительно вертикальной линии посередине. Изнутри планировка может различаться по желанию владельцев.

Экономия возникает за счёт общей стены, что позволяет не только сэкономить на строительстве, но и сохранять больше тепла зимой.

Важно, чтобы интересы жильцов совпадали: либо совместные вечеринки каждую пятницу, либо спокойный отдых на террасе. Если одни хотят покоя, а другие – танцев до утра, вряд ли сокращение расходов на недвижимость компенсирует стресс от неудачного соседства.

Преимущества Doppelhaus

Те же самые, что и у дома на две семьи.

Недостатки Doppelhaus

Тоже потребуется шумоизоляция в общей стене
Если понадобится что-то ремонтировать или достраивать, придётся согласовывать это с владельцем другой части постройки

Одноэтажный дом на семью в Германии – Bungalow

Бунгало – хорошее решение для пожилых жильцов или для инвалидов.

Пожилым людям и инвалидам тяжело жить в многоэтажных строениях. Идеальным вариантом постройки для тех, кому лестница доставляет много неудобств, станет бунгало.

Традиционно немцы не строят бунгало, считая, что участок используется неэффективно. Но обстоятельства у всех разные.

Преимущества Bungalow

Отсутствие необходимости подниматься по лестницам, чтобы попасть в другую комнату
Дешёвая стоимость строительства бунгало
Отсутствие шума от проживающих этажом выше членов семьи
В одноэтажном строении проще планировать расположение комнат, можно сделать несколько входов в жильё

Недостатки Bungalow

Участок используется неэффективно
Большие потери тепла в холодное время года

Ряд из домов в Германии – Reihenhaus

Ряд домов-клонов позволяет экономить как на цене постройки, так и на стоимости участка.

Если рядом с Doppelhaus поставить ещё один, то получится ряд. Жильё в середине такого ряда имеет общие стены слева и справа. Это очень популярный вид строительства в Германии. Целые улицы немецких городов в частном секторе представляют собой сплошной двухэтажный ряд строений, каждое из которых имеет свой вход и лужайку.

Reihenhaus нельзя строить где угодно. Городские власти “нарезают” землю под ряды централизовано и продают участки только желающим жить в строении данной архитектуры. Участок требуется небольшой, крыша общая, что экономит средства, поэтому “рядовые” постройки среди немцев довольно популярны.

Преимущества Reihenhaus

Невысокая стоимость строительства по сравнению с другими типами постройки
Оптимальное использование участка
Высокое теплосбережение

Недостатки Reihenhaus

Много соседей. Это похоже на проживание в квартире.

Цепочка из домов в Германии – Kettenhaus

Цепочка тесно стоящих домов в Германии позволяет немного экономить владельцам.

Если строения соприкасаются между собой не стенами, а лишь элементами застройки (гаражами, верандами, пристройками), то речь о цепочке домостроений. В отличие от ряда, в цепочке необязательна общая крыша, что позволяет строить жильё различной высоты и архитектуры.

Строения в цепочке расположены очень близко друг к другу и за счёт этого экономится часть средств, хотя и не так эффективно. Соприкосновение стены с гаражом причиняет меньше неудобств, чем использование единственной перегородки на всю высоту недвижимости.

Преимущества Kettenhaus

Уровень шума гораздо ниже, чем в Reihenhaus
Участок используется более эффективно, чем при постройке отдельно стоящего дома

Недостатки Kettenhaus

Энергопотребление выше, а строительство дороже, чем Reihenhaus

Строительство дома в Германии

Строительство собственного дома на купленном земельном участке как альтернатива готовым домам или квартирам в Германии. Стоит ли оно того?

В Германии, как и в большинстве стран мира, действует право на частную собственность, куда входят и земельные участки. Если Вы покупаете недвижимость вместе с земельным участком, это значительно облегчает вашу жизнь, избавляя Вас от необходимости платить за аренду участка и открывая возможности для долгосрочного использования участка Вашими потомками.

Сегодня мы рассмотрим отличный участок, купленный как раз под строительство частного дома.

Земля находится в Бад-Зарове, в одном часе езды от центра Берлина и всего в 30 минутах от Франкфурта-на-Одере.

Бад-Заров — городок с населением около 6 000 человек. Для тех, кому не по душе городская суета, подобный неторопливый город с живописными пейзажами, лесами и озёрами, является идеальным местом для жизни. При этом близость к крупным городам, прежде всего к Берлину, и развитая инфраструктура дают гибкость в выборе работы и возможность быстро до неё добраться, даже при отсутствии личного автомобиля.

Наиболее распространены в этом регионе виллы на одну семью. В соответствии с собственными предпочтениями, Вы можете реализовать поистине “дом своей мечты”. Обратившись в строительную компанию, Вы выбираете планировку и дизайн дома из уже существующих образцов или же разрабатываете оригинальный вариант. Проектирование и строительство дома начнётся сразу после согласования с профильными государственными органами.

Строительство дома на одну семью в среднем занимает около 40 недель, то есть около 10 месяцев. Различные факторы, такие как размер и структура дома, время года, погода, количество выходных дней, могут уменьшить или увеличить этот срок. В связи с этим срок от подачи заявки до завершения строительства определяется как один год.

Рассматриваемый нами участок находится в двух километрах от оздоровительного цента (см. фото выше), в одном километре от центрального вокзала Бад-Зарова и всего в 500 метрах — в шаговой доступности от живописного озера Шармютцельзее. Участок площадью около 1 000 квадратных метров был куплен за 110 000 евро.

К участку уже подведены основные коммуникации: водоснабжение, электричество, газ, канализация. Поэтому сразу после покупки можно обращаться в строительную компанию.

После проведения всех измерений и выравнивания грунта можно приступать к строительству. На этом участке планируется возведение двухэтажного дома для одной семьи с жилой площадью 180 квадратных метров. Дизайн разрабатывался в соответствии с соседскими домами, чтобы он не выбивался из общего вида, владельцы решили выбрать простой и практичный стиль “Stadtvilla”. Он характеризуется очертаниями с прямыми углами и скатной крышей с небольшим углом наклона.

На этом фото изображены кирпичи, из которых возводятся стены. Они изготовлены из экологически чистого сырья, достаточно прочны и долговечны, а полости обеспечивают теплоизоляцию.

После завершения первого этажа строители устанавливают временные опоры для строительства второго этажа.

Стены второго этажа готовы, как и каркас крыши.

После завершения основного этапа строительства и и завершения общей структуры дома, можно приступать к теплоизоляции, гидроизоляции, установке обогрева, окон и дверей.

Следующий шаг — работа с коммуникациями, включая контуры обогрева, водопровод, канализацию и электричество.

Наружняя отделка белого цвета придаёт дому аккуратный вид высокие окна второго этажа оборудованы перилами.

На этом фото дом готов на 95%, срок завершения соответствует запланированному — 1 год. Стоимость строительства составила около 220 000 евро. С учётом стоимости земли и всех сборов общая сумма составила около 350 000 евро. В принципе, эта сумма соответствует покупке аналогичного дома в схожем районе. Однако в данном случае владельцам пришлось ждать один год, но они получили совершенно новый дом, спроектированный и построенный с учётом их потребностей и пожеланий.

Если Вы заинтересованы в покупке земли и строительстве собственного дома в Германии, либо Вы желаете присмотреть уже готовый дом или квартиру, мы можем предоставить Вам полную информацию по текущим ценам, ситуации на рынке и возможностям иммиграции в Германию, Австрию или Швейцарию.

Строительство в Германии: разбираем риски

Как заработать на недвижимости в Европе? Самый очевидный вариант — сдать ее в аренду: например, местным жителям, туристам или студентам. Но аналитики говорят о новой общеевропейской тенденции — снижении доходности арендного бизнеса (по подсчетам компании PwC она упала с 6% в 2009 г. до 4% в 2017-м).

Почему Германия?

Риски девелоперских проектов одинаковы во всех странах: банки могут отказывать в финансировании, государственные органы – затягивать выдачу необходимых разрешений, дорожают строительные материалы, новые объекты недвижимости распродаются не так быстро, как планировалось, и т.д. Однако инвестиционный климат во всех государствах различный. Особенно привлекателен он в Германии. И дело не только в мощи и стабильности ее экономики (рост немецкого ВВП ускорился с 0,4% в 2013-м до 4,2% в 2018 г., а безработица за этот период сократилась с 5,8 до 3,4%).

О любых изменениях в немецком законодательстве становится известно заблаговременно, права инвесторов защищены законом, а все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи недвижимости, строго регламентированы.

В большинстве случаев клиенты Tranio, интересующиеся проектами добавленной стоимости и предполагающие уложиться в бюджет от 1 до 5 млн евро, рассматривают строительство жилых домов на 10–20 квартир.

Почему мы чаще всего советуем им Германию? Дело в том, что бóльшая часть рисков, связанных со строительством жилых домов, нивелируется немецким законодательством. А компетентные технические консультанты, юристы и налоговые специалисты помогут избежать подводных камней, которые могут встретиться на пути инвестора.

Минимизируем риски!

1. Отказ в финансировании

Прежде всего, стоит отметить, что не все банки в Германии работают с кредитованием иностранных клиентов (это связано с проведением ряда дополнительных процедур, усложняющих банкам работу по подготовке и проведению сделок). У тех же банков, кто готов сотрудничать с иностранными инвесторами (Sparkasse, Volksbank и др.), могут существенно различаться требования к потенциальным заемщикам.

Причины, по которым банки отказывают в предоставлении финансирования, бывают самыми разными, но особенно распространены следующие:

• отсутствие у заемщика кредитной истории в Германии (если заемщик – вновь созданное GmbH (ООО), зарегистрированное на территории Германии);

• малоизвестная команда проекта (при оценке проекта банк пристально анализирует опыт его участников в реализации схожих проектов);

• неполноценный комплект документов (так, например, если компания, реализующая девелоперский проект, оформлена на инвестора, он должен получить ряд лицензий в соответствии с немецким законодательством);

• проблемы с прохождением процедур compliance и KYC (Know Your Client). В соответствии с законодательством банки проверяют данные об обратившихся к ним юридическим лицам, изучают легальность их бизнеса в целом и проекта, в обеспечение которого планируется предоставление кредита. Деятельность банков при этом направлена, помимо прочего, на противодействие отмыванию денег, финансированию терроризма и уклонению от уплаты налогов. Потенциальный заемщик должен предоставить документы, подтверждающие источники происхождения денежных средств, привлекаемых в проект.

Задача хорошего консультанта – обеспечить успешное решение всех проблем, с которыми может столкнуться его клиент.

2. Риск неполучения разрешения на строительство

Начать строительство в Германии можно, имея два основных документа, —градостроительный план и разрешение на строительство (baugenehmigung).

Градостроительный план (bebauungsplan) содержит всю информацию, касающуюся застройки земельного участка (его площадь, коэффициент плотности застройки, разрешенные для строительства на нем типы объектов и т.д.). Большинство участков продаются с градостроительным планом!

Разрешение на строительство, опираясь на данные, прописанные в градостроительном плане, подготавливает архитектор.

Если оформление разрешения обычно занимает от трех до шести месяцев (чем крупнее город, тем больше времени занимает соответствующий процесс), то на получение градостроительного плана (в случае его отсутствия) может потребоваться гораздо больше времени (в некоторых случаях процедура может затянуться на несколько лет)! Именно поэтому участки без градостроительного плана продаются значительно дешевле.

Тем не менее, использование участков, требующих разработки bebauungsplan, позволяет в итоге больше заработать. Можно сказать, что именно такие сделки с недвижимостью являются наиболее прибыльными, однако, делая соответствующий выбор, нужно понимать, что обозначить точные сроки проекта при этом будет достаточно сложно.

Чтобы предоставить инвестору дополнительные гарантии, в ряде случаев мы стараемся договориться с собственником участка о том, что инвестор оплатит выбранный участок только по факту получения разрешения на строительство.

3. Риск превышения сметы, задержки сроков

Частые проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в недвижимость, — превышение сметы и задержка сроков при строительстве. В Германии соответствующие риски снижаются благодаря специальным нормам, предусмотренным законодательством. Так, особым правилам подчиняется процедура составления архитектором сметы, регулируется и стоимость каждого этапа его работы. Составляя смету, архитектор опирается на DIN 276 — документ, разработанный Немецким институтом по стандартизации.

Стоимость работ в расчете на квадратный метр создаваемой недвижимости фиксируется в договоре инвестора с девелопером. В нем же стороны определяют, кто и в каком объеме возьмет на себя ответственность за непредвиденные расходы. Практика свидетельствует о том, что инвестору не всегда выгоден полный принципиальный отказ от несения дополнительных расходов, поскольку именно инвестор заинтересован в том, чтобы строительство не затягивалось.

Акт федерального законодательства Германии (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, HOAI) предусматривает девять этапов работы архитектора, а также фиксирует порядок ее оплаты на каждом из них.

Рассмотрим их подробнее.

1. Базовая оценка составляет 2% от общей стоимости услуг архитектора. На данном этапе архитектор должен сравнить пожелания девелопера с типом участка и существующими строительными нормами и связаться с местной администрацией.

2. Предварительный план (7%): архитектор подготавливает эскиз и предварительный план проекта, составляет смету.

3. Проектирование (15%): архитектор разрабатывает финальный вариант проекта со всеми необходимыми чертежами и эскизами.

4. Получение разрешений (3%): доработка, согласование и утверждение плана с учетом требований, которые необходимо выполнить, чтобы получить разрешение на строительство.

5. Строительный проект (25%): архитектор разрабатывает план выполнения работ, подготавливает техническую документацию для подрядчиков.

6. Проведение тендера на строительство (10%): архитектор составляет список работ, описывает их объем, организует проведение тендера.

7. Участие в сдаче подряда (4%): архитектор оценивает результаты тендера, участвует в переговорах с подрядчиками, помогает при закупке строительных материалов.

8. Надзор за ходом работ (32%): архитектор контролирует ход строительства, соблюдение всех технических норм, составляет протоколы проверок, гарантийные документы.

9. Разработка документации и устранение недостатков (2%): архитектор готовит исполнительную документацию и гарантии обслуживания объекта.

При желании инвестор всегда может прибегнуть к услугам независимого эксперта, который проверит адекватность расчетов девелопера и то, насколько они соответствуют рынку.

Законодательство Германии предусматривает, что гарантию по обслуживанию здания в течение первых пяти лет предоставляют жильцам застройщик или страховая компания. С инвестора ответственность за состояние здания снимается сразу после продажи объекта.

Обязанности по контролю за устранением любых обнаруженных недостатков возлагается на девелопера или специализированную страховую компанию.

4. Риск нереализации квартир

Современная Германия — рынок продавца. Квартиры и дома в крупных городах обычно продаются всего за несколько недель. По оценкам Deutsche Bank, на сегодняшний день дефицит жилых единиц (отдельных квартир) в Германии составляет около 1 млн. В крупных городах в период с 2009 по 2017 гг. цены выросли на 80%, в небольших населенных пунктах — на 50–60%.

Несмотря на то, что объемы строительства растут (в 2016 г. было завершено строительство 280 тыс. жилых единиц, в 2017 — 305 тыс.), спрос по-прежнему значительно опережает предложение: по разным оценкам, Германии требуется появление от 350 до 400 тыс. новых жилых единиц в год.

Чтобы максимально снизить риск нереализации объекта, инвестору следует ориентироваться на местных покупателей — немцев, которые покупают квартиры для себя или в качестве активов, чтобы не хранить деньги в банках, предлагающие слишком низкие процентные ставки. Такие покупатели быстрее принимают решение о приобретении недвижимости, им проще получить кредит (банки покрывают до 90% стоимости объектов под 1–1,5% годовых).

Жители крупных городов выбирают объекты недвижимости, расположенные ближе к окраинам: там квадратный метр стоит дешевле. Так, в Берлине инвесторам, которые в перспективе рассчитывают на местных покупателей, стоит рассмотреть округа Панков, Штеглиц-Целендорфе, Темпельхоф–Шёнеберг и Нойкёльн, в Мюнхене — Швабинг, Перлах, Трудеринг.

5. Риск, связанный с неудачным выбором девелопера

Задумываясь о выборе девелопера, инвестор должен понимать, что крупнейшие немецкие девелоперы в принципе не стремятся к привлечению инвестиций: наличие достаточного объема собственных средств, дешевое банковское финансирование и развитый рынок форвардных сделок позволяют им обходиться без заёмного капитала.

Консультируя своих клиентов, Tranio предлагает варианты сотрудничества с проверенными локальными командами: они хорошо знают свой регион, имеют богатый опыт взаимодействия с местными муниципалитетами (что упрощает процедуры получения разрешений, согласования по проектам и т.д.), отлично ориентируются в социально-демографической ситуации и могут прогнозировать спрос на созданное жильё на местном рынке, поддерживают связи с брокерами, которые могут помочь с реализацией объектов. Команда Tranio совместно с девелопером и инвестором участвует в реализации проекта на протяжении всего процесса девелопмента – помогает девелоперу анализировать площадку, предлагает ее инвестору, занимается организацией купли-продажи участка, помогает с привлечением банковского финансирования, контролирует документооборот и взаимодействие участников проекта (девелопера, банка, юристов, внешних технических экспертов, брокера, реализующего квартиры на выходе из проекта).

Сегодня, во время строительного бума в Германии, когда строители, пользуясь ситуацией, когда спрос превышает предложение, значительно завышают цены на свою работу, именно локальные девелоперы могут успешно подыскивать подрядчиков, привлечение которых будет максимально экономически оправданным.

Анализируя риски потенциального девелоперского проекта в Германии, инвестор может быть уверен в стабильности экономической ситуации в стране и благоприятном инвестиционном климате, гарантированном на законодательном уровне. Однако необходимо оставаться предусмотрительным, выбирая надежных партнеров — опытных консультантов с хорошей репутацией, которые не обещают золотые горы, но действуют осторожно, разумно и консервативно!

+7(343)361-27-66,
+7(343)346-80-75

Строительство
финских домов
в Екатеринбурге

Немецкий каркасный дом — энергоэффективный дом

Сколько каркасных домов в Германии

В Германии загородных малоэтажных каркасных домов сравнительно с Америкой немного — примерно 20-25%. Конечно, можно было гордо заявить, что каждый четвёртый-пятый дом в Германии возводится по каркасной технологии, но зачем лукавить? К тому же внешне немецкий каркасный дом далеко не всегда отличишь от каменного — любят немцы дома отделывать штукатуркой и декоративным кирпичом, сразу и не догадаешься, из чего у дома стены! Лучше расскажем Вам, как строят дома в в Германии!

Кто в Германии строит деревянные и каркасные дома

Основательные немцы предпочитают строить каменные дома. Камень вызывает у них ощущение надёжности, но есть и еще одна причина. Производство кирпича и газобетона в Германии налажено хорошо, поэтому цена каменного дома в Германии меньше, чем деревянного, дерево-то дорого! Деревянный дом могут себе позволить лишь состоятельные люди, это престижно.

Поэтому и каркасные дома немцы строят солидно и надёжно — из сухих строганых досок 60х150 мм, или даже 80х200. Дома отделываются снаружи или штукатуркой, чтобы выглядели как каменные, или специально обработанными сухими брусками из экологически чистого дерева, или планкеном — на зависть небогатым соседям. А внутри стены кладется толстый слой утеплителя: 200-300 мм.

Еще более толстый слой утеплителя в 300-450 мм идет в перекрытия.

Для чего же нужна немецкому каркасному дому столь мощная тепловая защита?

Всё очень просто — Германия на 60% согревается импортным, российским газом. Импортный энергоноситель дорог, поэтому бережливые немцы стремятся снизить главную статью расхода на содержание дома — отопление.

Энергоэффективные и пассивные немецкие дома

Именно в Германии достаточно популярно строительство энергоэффективных и пассивных домов, практически не зависящих от внешних источников энергии. Они достигают расхода тепловой энергии 1-2 кВт на 100 квадратных метров площади дома! Это означает, что специальные отопительные приборы в доме не ставятся — практически достаточно тепла от бытовых приборов и членов семьи!

К сожалению, стоимость немецких каркасных домов достаточно высока — там это совсем не бюджетное жилье, — энергоэффективный дом дорог, а пассивный дом с нулевым энергопотреблением могут себе позволить только весьма богатые люди.

Особенности строительства каркасных домов в Германии

Эта статья написана по рассказу человека, побывавшего в Германии, и в силу большого интереса к строительству каркасных домов, обратившего внимание именно на эту сторону европейской жизни.

Первое, что поражает русского человека на немецкой стройке каркасного дома это порядок. Порядок во всём. Это даже трудно объяснить. На немецкой стройке всё происходит в строгой последовательности, и ровно никаких неожиданностей и случайностей почему-то не бывает. Заказчика никогда ничего не спрашивают в процессе строительства — всё уже согласовано заранее. Поэтому, заказав дом у солидной фирмы, заказчик спокойно может уехать на месяц-другой в отпуск. Когда он вернётся, всё будет готово, в точном соответствии с договором, строительными нормами, день-в-день.

К сожалению, “несолидные” фирмы и в Германии норовят обмануть заказчика точно так же, как это бывает в России. Они защищены хитро составленными договорами, которые предусматривают необходимость контроля со стороны владельца, а если не доглядел и вовремя не сказал, что тебя не устраивает — сам виноват! Рая на земле нет, увы!

Немецкий “орднунг” несколько отличается от русского понятия “порядок”. Если в России порядок — это когда всё происходит так, как должно быть, то в немецкий орднунг — это когда всё происходит так, как записано!

Что это означает? Немцы следует не духу, а букве закона, строительной нормы, договора. Несоблюдение записанного наказывается страшными карами, но никто не обязан делать то, что в бумажке не прописано!

Проектирование и подготовка строительства.

С документами на участок, в том числе геологией и геодезией, Заказчик идет в архитектурно-строительную компанию к проектировщику.

Весь процесс выбора проекта дома также упорядочен как последовательность очень простых этапов.

Клиент сообщает состав семьи и пожелания, передает документы на участок;
Проектировщик, подбирает несколько подходящих типовых проектов, с учётом пожеланий и расположения дома на участке;
Заказчик последовательно выбирает модель дома;
. стиль внешней отделки;
тип фундамента;
инженерное оборудование
Если есть особые пожелания — они учитываются, потом в программе готовится комплект чертежей, сообщается стоимость и если она устраивает, договор подписывается Заказчиком.

Когда наш человек общался с немецким проектировщиком, его удивило, что на некоторые, казалось бы сложные вопросы, архитектор отвечает очень быстро, а на некоторые простые – «тормозит».

Оказалось, что для того, чтобы оценить стоимость дома по эскизу, немец не “тормозил”, а сначала сделал компьютерную модель этого дома, а потом по ней очень быстро и практически точно всё посчитал.

В такой модели все площади считаются автоматом, а по ним – очень легко посчитать все работы и материалы. Площадь стен сразу за вычетом площади окон и дверей, отдельно – площадь окон, количество и спецификации дверей, площадь крыши и количество кровельного материала, и т.д.

Заказчик пожелал изменить дом — архитектор за несколько минут поменял модельку и снова все быстро пересчитал.

Казалось бы построение модели лишняя работа, а в результате — точность и экономия времени и сил.

Этот очень экономный по отношению к своему времени подход проявляется практически во всем: действий, результаты которых потом надо будет переделывать, практически нет – разве что если это совсем быстрые и «дешевые» действия, продолжительностью пару минут.

С немцами очень хорошо чувствуешь, что время — дорого, а переделка – очень неэкономичный процесс, и надо сразу делать хорошо.

Одним из последствий такого способа организации проектирования является то, что вы заранее точно знаете цену своего дома. И никаких «дополнительных работ» и удорожания материалов в ходе строительства не будет.

Если уж договорились на определенную цену, то именно столько вы и заплатите.

Если подрядчик что-то не учел и забыл про какой-то гвоздь или болт – это его проблемы.

И случается такое в Германии у подрядчика очень редко и всегда за его счет. Есть и обратная сторона этой медали: подписанный и запущенный в производство проект – не меняется, потому что это очень дорого.

Каждое отклонение от проекта “по ходу” — стоит заказчику очень ощутимых денег.

Собственно, строительство каркасного дома в Германии

Каждым этапом обычно занимается своя компания, с заранее оговоренным результатом, сроками и ценой. И им не надо объяснить, как это должно быть сделано – есть общеизвестный стандарт на все работы.

Поэтому в Германии не бывает прорабов на небольших стройках. Если в постройке дома участвуют несколько бригад или компаний (фундамент, сборка комплекта стен, перекрытий и крыши, кровельщики, оконщики, электрики, сантехники, специалисты по вентиляции, специалисты по тонким сетям, отделочники), то есть мастер-бригадир, который детально знает и стандарты, и законы, и документацию на проект, и состав работ, и при этом сам умеет делать практически все, сам работает на основных этапах, а на других – принимает работу. Он расписывается под актом сдачи-приемки, и если находятся дефекты, то последствия — от дисквалификации (а это потеря очень ощутимых денег, потраченных на обучение и сдачу соответствующих экзаменов) до уголовной ответственности.

Ответственность за нарушение договора в Германии практически неотвратимая.

Поэтому немецкий мастер нацелен на результат — а результат у него не выполнение какого-то этапа и получение денег за него, а именно строительство дома целиком! Поэтому немцы выбирают такие решения, которые удешевляют строительство каркасного дома в целом, а не один дешевый этап. Например, самый дешевый фундамент — это мелкозаглублённая лента. Утеплённая шведская плита буде в разы дороже. Однако, УШП это не просто фундамент, а и утеплённое нижнее перекрытие, и система отопления первого этажа, и теплоаккумулятор, совершенно необходимый энергоэффективному дому.

Поэтому в итоге грамотный целостный подход экономит деньги Заказчика при очень дорогом фундаменте!

При монтаже каркасного дома немцы обязательно закладывают в стены и перекрытия коммуникации (вплоть до слаботочки, то есть системы “умный дом”, охрана, интернет, пожарные датчики). На этапе «коробки» это конечно немного удорожает строительство, но в целом получается и дешевле, и быстрее.

Принцип прост: сначала хорошо думаем и считаем, потом – быстро и без лишних затрат строим.

В Германии сметная стоимость человеко-часа в среднем суть больше 20 евро, и они очень экономят трудозатраты. Строить долго – невыгодно. Поэтому коэффициент полезного действия немецкого рабочего – в десять раз выше, чем у «треста ТаджикСтрой».

Коробка каркасного дома с окнами ставится под крышу за два-три дня, а потом в течение трех-четырех недель доводится до состояния «под ключ» силами 2-3 отделочников (включая дополнительное утепление и отделку фасада клинкерной плиткой!).

Понятно, что для этого нужна и высокая квалификация рабочих, и эффективные инструменты, и отсутствие переделок.

Обычным инструментом является подъёмник, малый кран, потому что поставить без него готовую панель стены длиной девять метров никаким таджикам не под силу.

Покупать хорошие инструменты и механизмы в Германии выгодней, чем нанимать больше рабочих: если работы нет, то инструмент отправляется на склад, а рабочих надо или увольнять, что очень недешево, или платить зарплату — это гораздо дороже инструмента.

Что такое под ключ или несколько строк о правильной комплектации

В процессе общения с немцами на строительную тему, очень часто, при вопросе о каких-то необходимых деталях, слышишь «это в комплекте». Это означает, что большая часть работ делается не на стройке, а на производстве, в цеху, в комфортных условиях на хорошем оборудовании. И для очень экономных немцев этот принцип имеет большой экономический смысл, т.е. ведёт к итоговому снижению стоимости дома.

Некоторые примеры комплектов:

Фундамент выполняется уже с гидроизоляцией, дренажем, подземными коммуникациями, вентиляцией, и — можете не верить, — но в точном соответствии с чертежом, и даже взятием проб бетона для лаборатории, чтобы доказать, что бетон использовался нужной марки!;
Комплект стеновых панелей — точно по размеру, стыкуются на обвязке почти с миллиметровой точностью, подгонять не нужно;
Комплект деталей для крыши каркасного дома. Все стропила, брусья, растяжки почему-то подходят друг к другу и ничего сверлить и пилить не надо. Металлический крепеж – с точностью до гвоздя или болта. Их тоже почему-то всегда хватает и все болты влезают в заготовленные отверстия.
Дымоход для камина, состоит из нескольких десятков деталей, включая термоизоляцию при прохождении перекрытий и кровли;
Камин. В комплект входит даже плитка, которую надо уложить перед ним для пожарной безопасности и металлический лист на заднюю стенку;

Итак, немецкий каркасный дом — это красивый, престижный и дорогой дом для состоятельных людей. Поистине, этот мир удивителен!

Это статья из цикла статей про каркасные дома в разных странах. Предыдущая рассказывала про каркасные дома в США и Канаде. Далее читайте про каркасные дома в Великобритании.

Цитата
Александр Владимирович пишет: Дмитрий,как не странно,но ты прав!И запудривают и впаривают и строить все умеют-кому не лень.Только ПРАВИЛЬНО строить могут единицы.А СНиП,ГОСТ,коэф.теплопроводности(Ещё,к примеру,мостик холода,точка росы,термическое сопротивление стен,морозное пучение грунтов. )так это наука.А к чему наука,давай вместо неё собрание различных мнений.Классно в высшей степени.

Цитата
Владимир Моисеев пишет: У немцев, например, есть понятия “положено”, “не положено”. И если это говорит специалист – то обсуждения не возникает. Он отвечает за свои слова.

Svetlana Korneeva, 13.03.2010 21:06:10

Цитата
Владимир Моисеев пишет: У немцев, например, есть понятия “положено”, “не положено”. И если это говорит специалист – то обсуждения не возникает. Он отвечает за свои слова.

Владимир Моисеев, 14.03.2010 09:11:46

Цитата
Svetlana Korneeva пишет: А наши обсуждения и высказывания мнения часто направлены только на то, чтобы :”Как бы так делать, чтобы ничего не делать”

Все это ведет к жутко неэффективной организации работы на стройке.

Наталья, 14.03.2010 11:03:22 Svetlana Korneeva, 14.03.2010 20:46:32 Владимир Моисеев, 15.03.2010 15:53:42

Цитата
Svetlana Korneeva пишет: Не совсем согласна , что дураки. Наше образование не хуже того же немецкого. Тут больше все тот же менталитет и безалаберность наша славянская Если можно упростить или не делать, то так и будет не смотря ни на какие инструкции или технологии

Цитата

Kostja, 06.04.2010 02:59:54 Мастер, 02.05.2010 20:35:38

каждый должен знать только свое дело.

Владимир Моисеев, 02.05.2010 22:25:38

Цитата
Мастер пишет: что вы с немцами то сравниваете? там все по другому это и так понятно. у них и зарплаты, и материальное оснащение другое, и цены на дома тоже.

каждый должен знать только свое дело.

Сергей, 22.05.2010 02:15:10 Владимир Моисеев, 03.06.2010 06:14:43

Источники:
http://www.svoidom.su/germanhome/germbuilding.php
http://www.tupa-germania.ru/zhiljo/tip-doma-v-germanii.html
http://dominartinvest.com/page/postroit-dom-germanii
http://cre.ru/analytics/74630
http://dkmk.ru/germankarkasniydom.html
http://www.svoidom.su/germanhome/germbuilding.php
http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/33-otsenka-investitsionnoy-privlekatelnosti-obekta-nedvizhimosti.html

Строительство домов в Германии – особенности и стоимость