Как купить недвижимость в Риме: типы, статистика, процедура

Квартиры в Риме выгоднее покупать, чем арендовать

На фоне экономического спада в Еврозоне и в Италии в частности, рынок недвижимости вошел в трудный период. Согласно данным Территориального ведомства (Agenzia del Territorio) при Министерстве финансов Италии, после нескольких лет непрерывного роста продажи столичного жилья в III квартале 2011 года резко сократились — на 7,3 % в годовом исчислении. Однако есть и положительная сторона: продавцы могут снизить цены, и инвесторам представится возможность выгодно приобрести недвижимость. Это в первую очередь касается небольших и средних по площади квартир.

Чтобы продать квартиру в Риме, в среднем требуется от четырех до семи месяцев. Всего в городе насчитывается около 1,15 млн единиц жилья. Средняя площадь квартиры — 84 м², что немного меньше, чем в целом по Италии (92 м²).

По данным IlSole24Ore.Com, вторичная недвижимость стоит от 2 700 до 10 300 евро/м² в зависимости от района. Например, в Пренестино цена составляет в Триесте — в районе в центре города —

Новые или отреставрированные квартиры продаются по цене от 3 400 до 13 000 евро/м². В Пренестино такое жилье стоит в — на — 9 500–10 500 евро/м², в районе —

Двухкомнатную квартиру площадью можно арендовать за сумму от 830 до 1 600 евро в месяц, трехкомнатную площадью м² — от 1 000 до 2 100 евро.

Аналитики портала MutuiOnline.It сравнили стоимость аренды квартир в Риме и средние ежемесячные взносы по ипотеке.

В цена за квадратный метр вторичного жилья составляет 3 500 евро, квартиры стоят от 175 000 евро. Если взять ипотечный кредит на 25 лет, сумма которого равна 80 % от стоимости объекта, или 140 000 евро, придется платить в среднем 633 евро в месяц (при плавающей ставке 2,58 %) или 760 евро (при фиксированной ставке 4,28 %). При этом аналогичное жилье можно арендовать в среднем за 900 евро в месяц.

В районе Боччеа квартиры стоят немного дешевле — 3 400 евро/м², но аренда обойдется в ту же сумму, что и в

Если покупатель ищет трехкомнатную квартиру площадью 75 м², то в она будет стоить несколько дороже (в среднем 262 500 евро), чем в Боччеа (255 000 евро). Но в обоих районах покупать выгоднее, чем арендовать: ежемесячные выплаты за кредит по плавающей ставке 2,47 % составят 938 евро, при этом аренда обошлась бы в 1 050 евро в месяц. Если взять кредит по фиксированной ставке 4,77 %, то аренда, наоборот, будет дешевле примерно на 150 евро. Но ежемесячные выплаты будут уменьшаться с каждым годом, в отличие от аренды, стоимость которой увеличивается по мере роста инфляции.

В Остии, районе на берегу Тибра, трехкомнатную квартиру площадью 75 м² можно приобрести в среднем за 277 500 евро. Выплачивая 992 евро в месяц, можно за 30 лет погасить кредит с плавающей ставкой 2,47 % и первоначальным взносом 20 %. Здесь покупка так же дешевле аренды, поскольку снять подобную квартиру можно в среднем за 1 100 евро в месяц. Однако если ставка фиксированная (4,70 %), то затраты на погашение кредита превысят арендную плату, хотя и незначительно — на 51 евро в рассматриваемом случае.

В Саларио, центральном квартале района трехкомнатная квартира стоит в среднем 285 000 евро (3 800 евро/м²). При первоначальном взносе 20 % и фиксированной ставке 4,95 % средний ежемесячный платеж составит 1 326 евро. Аренда этой же квартиры обошлась бы дешевле — в 1 200 евро в месяц.

В районе Трионфале, где квартиры стоят в среднем 4 000 евро/м², ежемесячный платеж по ипотеке при фиксированной ставке 5,05 % составляет 1 295 евро. Это на 100 евро больше, чем плата за аренду.

Таким образом, даже в тех районах, где цены на квартиры высоки, стоит отдать предпочтение покупке, а не аренде: по прошествии когда кредит будет погашен, владелец сможет получить значительную прибыль от перепродажи, тогда как арендатор останется ни с чем.

Средние выплаты по аренде и ипотеке в Риме евро в месяц

Район, квартал	Средняя цена объекта тыс. евро	Сумма кредита тыс. евро	Арендная плата	Выплаты по ипотеке
				25 лет		30 лет
				Фиксированная ставка (4,6 %)	Плавающая ставка (в ср. 2,5 %)	Фиксированная ставка (4,6 %)	Плавающая ставка (в ср. 2,5 %)
Двухкомнатная квартира площадью 50 м²
Аурелия-Боччеа	170	136	900	739	615	666	542
Монтеверде-Нуово	175	140	900	760	633	686	558
Остия	185	148	900	804	669	725	590
Сан-Джованни — пл. Ре-ди-Рома	190	152	950	825	687	745	606
Саларио	190	152	1 000	825	687	745	606
Трионфале	200	160	950	869	724	784	638
Трехкомнатная квартира площадью 75 м²
Аурелия-Боччеа	255	204	1 050	1 165	912	999	802
Монтеверде-Нуово	263	210	1 100	1 199	938	1 029	826
Остия	278	222	1 100	1 291	992	1 151	873
Сан-Джованни — пл. Ре-ди-Рома	285	228	1 200	1 326	1 019	1 182	897
Саларио	285	228	1 200	1 326	1 019	1 182	897
Трионфале	300	240	1 200	1 396	1 073	1 295	944

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Выбор типа недвижимости

По мере того, как Ваша мечта купить себе домик в Италии становится сильнее, Вы начинаете подбирать себе свою мечту.

Поговорим о выборе типа недвижимости.

Если Вы решили купить замок или поместье – тут все просто и понятно. Замок – он и есть замок.

А что выбрать, если Вы решили прикупить что-то небольшое, для себя (или для последующего получения дохода)?

Перечислим основные виды жилой недвижимости, которые предлагаются на итальянском рынке.

Monolocale – небольшая квартира из 1й комнаты (в отличие от Studio, которая может быть большой)
Appartamento – квартира из 2-3 комнат
Plurilocale – многокомнатная квартира
Attico – верхний жилой этаж в здании, обычно пониженной высоты со стороны фасада
Mansarda – то, что и следовало ожидать – жилье совсем под крышей, как правило с “мансардными” окнами
Casa indipendente – дом. В отличие от вилл, как правило не имеет земельного участка и, как правило, соприкасается с соседними домами на улице (обычно указывается – куда смотрят окна и на сколько сторон открывается вид).
Casa Bi/Trifamiliare – дом на 2/3 семьи. Чаще всего – с небольшим общим участком.
Baita/Chalet/Trullo/malga – небольшой дом, приют, как правило в горной местности. Перечисленные типы различаются архитектурно: дом из дерева, из камня, из круглых бревен, с каменным фундаментом или нет, крыша острая с большим скатом или коническая.
Villa – главное отличие виллы от иных домов не в площади строения и даже не в наличии надворных построек, а в наличии сравнительно большого участка, засаженного газоном и с разбитым парком (пусть и маленьким). По жилой площади виллы могут быть и очень небольшими – у нас было предложение по вилле на озере Гарда жилой площадью всего 80 кв.метров.
Villetta – Вилла с небольшим садиком, как правило и с небольшой жилой площадью
Villetta a schiera – то, что у нас называют американским словом “таунхаус” – вилла, стоящая в шеренге таких-же, себе подобных.
Rustico/Casale – дом в сельской местности, реже – в городе. Как правило, не отреставрированный. Может быть бывшим сараем, сыроварней, хозяйственной пристройкой. После реставрации получается стильное и уютное жилье. Если у Вас есть достаточное количество средств и времени – реконструкция такого помещения может оказаться хорошей инвестицией.
Terreno edificabile – земля, на которой возможно строительство.
Loft – он и ~~в африке~~ в Италии – лофт.

И еще раз об особенностях итальянских домов:

В большинстве современных домов кухня (как отдельное помещение) отсутствует. Имеется функционально выделенная зона кухни в общей комнате (soggiorno). Отдельное помещение для кухни встречается не часто и называется “Cucina abitable” – “жилая кухня”.

Большинство итальянских квартир и домов не имеют привычного нам коридораприхожейсеней. Особенности климата – метелей в Италии практически не бывает.

Покупка жилой недвижимости в Риме: полный гид

Что необходимо знать и какие важные факторы следует учитывать, прежде чем купить дом в Риме?

Рим огромен, он состоит из радикально различных по характеристикам районов друг и имеет особенно сложный рынок недвижимости.

При правильном подборе информации, однако, которую мы постарались изложить максимально доступно в этом руководстве, покупка жилой недвижимости в Риме может принести выгоду как в краткосрочной, так и долгосрочной перспективе.

Итак, рассказываем какие факторы следует учитывать, чтобы не потерять на покупке, подобрав хорошую недвижимость в хорошем районе, которая, в случае необходимости, может стать настоящей инвестицией в благополучное будущее.

Начнем с того, что те, кто считает, что купить недвижимость в Риме сегодня можно очень дешево, так как на европейском рынке жилья царит кризис, безусловно, будут разочарованы. Рим является центром политической и культурной жизни страны, его ежегодно посещают миллионы туристов, поэтому, несмотря на общий спад цен по Италии, цены в столице держатся на определенном уровне и почти не падают в центре города.

Наиболее же пострадали от кризиса периферийные районы, поэтому если Вы стараетесь сэкономить, ищите недвижимость подальше от центра Рима.

Самые дорогие районы Рима

Перечислим районы города, где в июле-августе 2017 зарегистрированы самые высокие цены.

Исторический центр: средние цены превосходят 8000 евро за квадратный метр недвижимости;

Авентино, Сан-Саба, Пирамида: средние цены колеблются между 6000 и 7000 евро за квадратный метр;

Прати и Сан-Пьетро: около 5500 евро за квадратный метр;

Тестаччо и Трастевере, когда-то инвесторы считали самыми недорогими районами, сегодня имеют такую же цену на жилую недвижимость как Прати и Сан-Пьетро: 5000-5500 евро за квадратный метр.

После первой группы, который может быть “не по зубам” даже состоятельным людям, мы двигаемся в районы, непосредственно прилегающим к эксклюзивному центру города:

Зона Флеминг – Понте Мильвио: примерно 5000 евро за квадратный метр;

Монтеверде Джанниколенсе: в этом месяце зарегистрированы рекордные цены – около 4000 евро за квадратный метр;

Фурио Камилло/Альбероне: около 4000 евро за квадратный метр;

Алла Бальдуина: 4000 евро за квадратный метр;

Камиллучча, Трионфале, Кортина-д’Ампеццо, Аурелио: цена около 4200 евро за квадратный метр.

Очевидно, что в Риме покупка недвижимости обойдется гораздо дороже, чем в маленьких и средних городах центральной части Италии, и поэтому выбор обязательно должно быть мотивировано одной из двух причин:

Вы живете и работаете (переезжаете на ПМЖ) в Риме и Ваш ожидаемый/имеющийся доход оправдывает такой важный шаг. Вы желаете быть свободными арендной платы, которая в городе является одной из самых высоких в Италии;

Вы хотите инвестировать в кирпич и желаете использовать огромную туристическую популярность города.

Какие самые дешевые районы Рима?

Районы, недвижимость в которых продается по гораздо более доступным ценам, следующие:

Зона Малагротта: 2500 евро за квадратный метр;

Инфернетто/Кастель-Порциано: крайняя окраина города, между Остией и Помецией. Цены около 2300 за кв.м.;

Прима Порта: 2200 евро за квадратный метр;

Казалотти/ Сельва Кандида: 2300 евро за квадратный метр;

Общие советы, прежде чем купить дом в Риме

Где найти недвижимость для покупки?

Каналы продаж недвижимости стали многочисленны: вы можете прибегнуть к традиционным агентствам, поискать выгодную сделку в рекламных газетах или через Интернет.

Однако, рекомендуем тем, кто не знаком с городом и с бюрократическими и нотариальными процедурами, положиться на услуги агентства.

Конечно, услуги агентства имеют свою стоимость, но здесь Вам будет обеспечен должный уровень сервиса и Вам не придется беспокоиться о неприятных неожиданностях.

Торговаться, торговаться и еще раз торговаться

Ожидайте, что риэлторы проинформируют Вас о большом спросе на недвижимость в Риме, особенно подчеривая восстановление рынка жилья. Но правда в том, что сделок по-прежнему заключается не так много, как в былые времена. Вам обязательно озвучат в качестве первой цены цифру гораздо выше рыночной ставки, но небольшие “здоровые” переговоры способны привести ее к более приемлемым уровням.

И не забудьте обязательно проверить стоимость аналогичной недвижимости в прилегающих районах.

Специфика Рима

Конкретные особенности, которые следует учитывать, прежде чем покупать дом в Риме:

Близость остановок общественного транспорта, особенно железнодорожного, принципиальна: это дает возможность передвигаться в городе, не будучи в ловушке “пробок”;

В каждом квартале Рима есть свой центр, где цены выше, и “пригород” с более низкими ценами; таким образом, даже в пределах одного района цены на недвижимость могут существенно отличаться;

Не лишним будет потратить немного времени в окрестностях города, чтобы получить представление о том, насколько Ваша жизнь здесь будет отличаться в ту или иную сторону от жизни в самом Риме;

Кризис рынка недвижимости ударил гораздо более значительно на дома, расположенные в периферии, чем в центре. Если Вы ищете сделки, безусловно, продвижение к менее популярным окрестностям, но, возможно, не менее пригодных для жизни, сможет значительно сэкономить Ваши финансовые ресурсы.

Квартиры и апартаменты в Италии: актуальные предложения, нюансы покупки и цены

Италия известна во всем мире как страна тепла, солнца, веселых приветливых людей, хорошей кухни. Побывав здесь однажды на отдыхе или по делам, многие хотят вернуться уже в качестве владельцев недвижимости. Одна из самых экономически стабильных и экологически чистых стран Европы охотно предоставляет иностранцам такую возможность.

Еще несколько лет назад о покупке жилья в Италии задумывались лишь избранные. Однако мировой экономический кризис заставил инвесторов активизироваться.

Стоит ли купить квартиру в Италии? Мнение экспертов

В конце 2014–начале 2015 гг. около 80% сделок по покупке итальянской недвижимости были совершены иностранными гражданами. 53% случаев касались жилого фонда. В последние годы значительно увеличился прирост инвесторов из Китая, Англии, Германии, России, Америки. Они на 50% вытеснили с рынка местных жителей, пользуясь редчайшей возможностью кредитования итальянскими банками нерезидентов страны при покупке жилой недвижимости.

Стоит отметить, что, по данным Статистического агентства Италии ISTAT, цены на вторичную жилую недвижимость в этой стране с 2010 по 2014 гг. упали на 10,4%, тогда как на новое жилье возросли на 0,8%. Агентство Grand Milano Studio подтверждает тенденцию: стоимость недвижимости в Италии с 2008 по 2015 гг. снизилась примерно на 15%. С учетом того, что цикл роста и падения цен в этом сегменте рынка обычно составляет 7-10 лет, в ближайшее время прогнозируется увеличение стоимости.

Рынок недвижимости Италии разнообразен. Кроме загородных вилл, апартаментов, городских квартир и коммерческой недвижимости, здесь можно приобрести, например, винодельческую усадьбу или многокомнатный дом-трулло с конической крышей. Существует государственная программа по продаже культурно-исторических объектов – замков и крепостей. Это говорит о высокой цивилизованности рынка. При этом цены на жилье здесь ниже, чем в Германии, Швейцарии или Франции.

Перспективные для покупки квартиры направления, или Русская Италия

До 2015 г. 40% иностранных покупателей недвижимости в Италии составляли граждане Германии, россияне были на третьем месте. В 2015 г. лидируют покупатели из США, активность россиян в связи с внешнеполитическими проблемами снизилась. Однако понятие «Русской Италии» существующее с XIX века и успевшее пережить не один мировой кризис, вряд ли внезапно исчезнет.

Рим. Россияне охотно приобретают жилье в Риме и окрестностях, в основном для себя. Квадратный метр жилой недвижимости в итальянской столице стоит 4,5-13 тысяч евро. Поскольку Рим – огромный город с высокой концентрацией исторических памятников, стоимость жилья будет существенно зависеть от района. В зданиях с историей квартиры даже в плохом состоянии будут стоить более 1 млн евро. Самые высокие цены – на площади Испании. Вариантов жилья очень много: от мансард в центре до вилл в окрестностях, но для того, чтобы купить жилье именно в Риме, нужно по-настоящему увлечься этим городом. В Италии есть масса мест, где условия жизни считаются более комфортными, спрос на аренду жилья выше, а цена его ниже.
Милан. Здесь покупают жилье более 10% иностранных инвесторов. Милан – столица Ломбардии, самого развитого итальянского региона. Отсюда, из самого сердца Европы, удобно ездить во Францию, Германию, Швейцарию, Австрию, Хорватию. До Флоренции поезд едет 1 ч. 20 мин., до Венеции, Рима или Монте Карло можно добраться за 3 часа. В Милане каждый месяц проходят крупные международные выставки, и в это время цены на гостиницы повышаются в 2-4 раза. Каждый пятый объект жилой недвижимости приобретается для сдачи в аренду. Если вы хотите инвестировать в жилье в крупном промышленном, культурном и туристическом центре, Милан – правильный выбор. Цены на жилье здесь сопоставимы с римскими, в районе «золотого квадрата», который также называют «квадратом моды», стоимость кв. м может доходить до 20 тыс. евро.
Район озера Комо. Считается самым аристократическим местом в Италии. Горная местность и знаменитое озеро привлекают богатых людей и представителей богемы, желающих жить в стильных виллах с историей. Предложений квартир немного. Особенность этого района – отсутствие сетевых ресторанов и супермаркетов. Здесь все индивидуально и имеет собственный стиль. Самые известные города – Комо, Черноббио, Лалио, славящиеся своими роскошными садами. Близость Комо к Милану – фактор дополнительного интереса со стороны желающих купить здесь недвижимость.
Район озера Гарда. Также дорогое, но более оживленное место, где расположены парки развлечений и туристические достопримечательности. Побережье этого самого крупного в Италии озера – известная курортная зона. Здесь можно приобрести историческую виллу или небольшой таунхаус, но в любом случае цены будут высокими. Покупка недвижимость в этом месте считается большой удачей, поскольку спрос превышает предложение. Дом с видом на озеро в среднем стоит на 25% дороже, чем аналог с нехарактерным окружением. Своеобразным полуостровом «врезается» в озеро город Сирмионе, гуляя по набережной которого, вы сможете любоваться озером и по правую, и по левую руку. В самом городе есть термальные источники. Городок Паденге дель Гарда – место, где помимо природных красот можно насладиться проживанием в жилом комплексе класса люкс, с бассейном, полем для гольфа и прогулочными дорожками. Всеми системами в своих апартаментах вы сможете управлять с мобильного телефона. Это роскошь, которую хочется себе позволить.
Район озера Маджоре. Близость Швейцарии накладывает свой отпечаток: это респектабельное и спокойное место. Здесь расположены виллы многих аристократических фамилий со всей Европы. Значительная часть инвесторов приобретает жилье в этом районе, чтобы достойно встретить старость. Этому способствует мягкий климат: рядом Альпы, защищающие озеро от ветров. Поблизости есть морские и горнолыжные курорты, термальные источники.
Город Стреза уже несколько веков является излюбленным местом отдыха европейской аристократии. В Стрезе и на островах архипелага Борромео можно увидеть великолепные старинные дворцы, монастыри и сады.
Лигурия. Если вам нужна квартира в Италии на море, прежде всего, стоит обратить внимание на Итальянскую Ривьеру – часть Лигурии от старинного города Генуя до Лазурного Берега Франции. Эта курортная зона с мягким климатом привлекала русскую аристократию еще в XIX веке. Самые известные города – Сан-Ремо и Портофино. Хотя Лигурия считается элитным и дорогим итальянским регионом, здесь можно найти не только виллу или таунхаус, но и комфортную небольшую квартиру, хотя это и потребует больше времени. Обратите внимание на небольшие города с песчаными пляжами, отмеченными «голубыми флагами» – такие, как Бордигера, Оспедалетти, Диана Марина, Андора, Алассио, Альбисола, Вараце, Санта Маргерита Лигуре. Здесь удачно сочетаются чистота воды, живописные виды и высокий уровень сервиса.
Венетто. Юго-Восток Италии. Место, где расположены такие прославленные города, как Венеция, Падуя, Верона. Венеция – третий по средней стоимости жилья город Италии. Стоит понимать его специфику: относительно недорогое жилье будет находиться в полуаварийном состоянии. Но вложив деньги в надежную недвижимость в Венеции, вы сможете гордиться своим приобретением, которое с годами будет только расти в цене. Венетто также известен своими горнолыжными и морскими курортами, где можно найти менее дорогие варианты недвижимости.
Основные города побережья – Лидо ди Езоло, Линьяно Саббиадоро, Каорле. Здесь популярны прогулки на яхтах до соседних Хорватии и Словении. В Лидо ди Езоло есть морской парк-заповедник.
Тоскана. Здесь понравится тем, кто хочет слиться с настоящей Италией: сами итальянцы предпочитают приобретать жилье именно в Тоскане. Особенно престижным считается небольшой город Виаредджо, где можно купить как небольшую однокомнатную квартиру, так и старинную виллу с пятью спальнями. Наиболее популярны трехкомнатные квартиры с балконом или террасой, их можно приобрести за 250 000-350 000 евро.
Итальянским аналогом знаменитой Рублевки стал городок Форте дей Марми, где русскую речь можно услышать не реже, чем на Лазурном Берегу. В этом элитном городке имеет виллу почти каждый уважающий себя русский миллионер.
Лацио. Старейший исторический регион, место зарождения римской цивилизации, что подтверждается большим количеством древних памятников архитектуры. Одна из самых экономически развитых областей страны. Иностранцев в этом регионе привлекают квартиры, дома и виллы на побережье Тирренского моря, а также апартаменты в новых жилых комплексах. Ключевые города – Рим, Чинтавеккья, Фраскати, Веллетри и Тиволи.

Стоимость квартир в Италии

Италия на мировом рынке недвижимости известна выдающимся разбросом цен на жилье. Самые бюджетные квартиры продаются по цене 22 000 евро, а самые дорогие виллы могут стоить несколько миллиардов.

Логика ценообразования следующая:

По регионам. Наиболее низкие цены в южных регионах – например, на Сицилии. Это обусловлено слабым развитием производства. Квадратный метр жилья здесь стоит в среднем 2 000-2 500 евро. Самая невысокая стоимость жилья в Калабрии – в среднем 1 100 евро за кв. м. Чем дальше на север, тем дороже жилье: Северная Италия более развита и востребована. В столичном регионе Лацио жилую недвижимость предлагают в среднем за 3 000 евро за кв. м, а в северных районах – Лигурии, Тоскане, Венето, Ломбардии – цена за кв. м легко может доходить и до 10-15 тыс. евро.
По типу жилья. Наиболее доступны квартиры на вторичном рынке, расположенные вдалеке от исторических районов и курортных зон. Дороже квартиры в новостройках. Самое дорогое жилье – это элитные виллы у моря и крупных озер, исторические особняки, квартиры в туристических районах.

Что учесть при покупке?

При подписании договора о покупке недвижимости покупатель должен внести задаток в размере 10-15% от стоимости жилья, который не возвращается, если сделка не совершится по его вине. Завершающий этап – подписание нотариального акта. Чтобы русскоязычный покупатель точно понимал, что он подписывает, ему потребуется не просто переводчик, а специалист по недвижимости с отличным знанием языка. Во время подписания оплачиваются услуги нотариуса, налоги и сборы и оставшаяся часть стоимости жилья продавцу. Если все сделать грамотно, процесс покупки жилья иностранцем займет около 2 недель.

Продавец – частное лицо. Если вы впервые покупаете дом в Италии, требуется оплатить регистрационный сбор в размере 2% от кадастровой стоимости, ипотечный сбор – 50 евро, кадастровый сбор – 50 евро. Покупка второго дома потребует следующих выплат: регистрационный сбор – 9% от кадастровой стоимости, ипотечный и кадастровый сборы – по 50 евро каждый.
Продавец – юридическое лицо. Первый дом: НДС 4% от рыночной стоимости, регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы – по 200 евро каждый. Второй дом: НДС 10% (22% для недвижимости класса люкс) от рыночной стоимости недвижимости.

Стоит отметить, что иметь дело нужно с лицензированными итальянскими агентствами недвижимости, в особенности с теми, которые ориентированы на российского покупателя. Почему? Всегда проще вести дела на родном языке. К тому же некоторые риелторские компании, помимо полного сопровождения сделок, послепродажного обслуживания и организации ипотечного кредитования в банках Италии, предоставляют в качестве бонусов помощь, например, в архитектурных и строительных услугах, в покупке мебели непосредственно на итальянских фабриках с существенными скидками, в налоговых расчетах и получении ВНЖ.

Стоимость недвижимости в Риме

Районы Рима с самой дорогой недвижимостью

В Риме нижняя планка более-менее приличного жилья, претендующего на определение «элитного», составляет 2,5 тысячи евро за один квадратный метр, а максимум может достигать 7 тысяч. В расчет не стоит принимать такие кварталы как Площадь Испании, где даже вторичная недвижимость стоит в районе десяти тысяч евро за кв.м.

В центре Рима апартаменты стоимостью в районе полумиллиона евро ни у кого не вызывают удивления, но никаких веских преимуществ их приобретение не дает ввиду отсутствия в Италии программы «Золотая виза».

Помимо центра в итальянской столице насчитывается еще несколько районов, где приобретение недвижимости обойдется в круглую сумму. Прежде всего, это Парьоли, Прати, Джанколензе и Трионфале-Ватикано, каждый из которых расположен по соседству с центром и различными достопримечательностями.

Цена элитной недвижимости в Риме во многом определяется близостью памятников культуры и старины, поскольку в таком случае значительно возрастает и стоимость аренды. Как правило, именно с этой целью жилье и покупают состоятельные иностранцы из России, Скандинавии и США, которые потом сдают апартаменты столь же зажиточным туристам, для которых 300-400 евро в год за квадратный метр не представляется завышенной ценой.

При этом не так уж мало владельцев жилья предпочитает действовать самостоятельно, без помощи риэлторских агентств, прибегая к услугам известных сетевых порталов-посредников.

Районы Рима для среднего класса

С восстановлением итальянской экономики спросом стала пользоваться и недвижимость в Риме для среднего класса, представители которого еще каких-то пять лет назад, в разгар финансово-экономического кризиса, не могли позволить себе такой роскоши как приобретение отдельной жилплощади.

Сейчас для них при покупке жилья в Риме является неотъемлемым атрибутом наличие развитой инфраструктуры, «зеленых зон», детской игровой площадки, гаража или парковочного места. Не так давно вышеперечисленные условия не относились к числу обязательных, однако повышение уровня жизни населения сыграло свою роль.

Если раньше итальянцы выставляли на продажу даже фамильные замки, возраст которых насчитывал несколько сотен лет, то сейчас они стараются держаться за любую ликвидную недвижимость, и Рим в данном плане не является исключением.

Римляне живут в ожидании резкого повышения цен, которое имело место в Мадриде и Барселоне, хотя стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в Вечном городе к 2018 году подешевела в среднем на 2% по сравнению с прошлым годом, тогда как в Испании начался самый что ни на есть безудержный рост цен.

Впрочем, если сравнивать с событиями финансово-экономического кризиса, пик которого пришелся в Италии на 2010 год, то цены на недвижимость в Риме упали примерно на 25-30%, и с тех пор их повышение является чисто символическим.

Дело в том, что порядка 80% римлян являются владельцами своей недвижимости, и рассчитывают, что в будущем она перейдет в собственность их наследникам. В отличие от испанцев, для которых жилье является действующим активом, коим можно распоряжаться в зависимости от финансово-экономической ситуации в стране, для итальянцев – в особенности владеющих недвижимостью в Риме – это является настоящим достоянием, даже если речь идет о недорогом жилой недвижимости.

Однако, в последнее время у жителей столицы появились конкуренты в лице китайцев и представителей стран арабского мира, тогда как россияне по-прежнему отдают предпочтение Тоскане и Калабрии.

Из остальных иностранцев, желающих купить недвижимость в Риме, прежде всего выделяются американцы, швейцарцы, британцы и скандинавы, на долю которых приходится более 20%.

Причем далеко не всегда они стремятся к центру столицы, а чаще всего выбирают для себя более дешевое жилье в таких районах как Кастельверде или Лунгецца, где от полутора миллиона евро можно найти недвижимость, которая по местным меркам будет считаться элитной.

В общей же сложности итальянская столица продолжает удерживать за собой звание лидера в стране по сделкам купли-продажи жилой недвижимости, число которых в прошлом году приблизилось к 40 000. Такая тенденция должна сохраниться и в ближайшее время, если не принимать во внимание незначительное повышение цен в Риме, где чаще всего покупают апартаменты стоимостью 250-300 тысяч евро.

Покупка недвижимости в Италии: что по чем?

Покупка недвижимости в Италии – это не только выгодное инвестиционное вложение, но и ваш “пропускной билет” в Европу. Не вдаваясь в бюрократические подробности оформления визы, хотелось бы сообщить, что владение квартирой или домом в Италии гарантирует получение визы типа “C”. Таким образом, Европа открыта для вас около 180 дней в году (по 90 дней в каждом полугодии). Уточнив информацию в итальянском посольстве, мы узнали, что на получение вида на жительство данный аспект, к сожалению, никак не влияет.

Кто покупает недвижимость в Италии

Италию выбирают люди, которые влюблены в эту страну. Однажды посетив это прекрасное место, у каждого остаются незабываемые впечатления от увиденного.

Мягкий климат, невероятные пейзажи, уютные городки на побережье, вершины альпийских гор, многообразие курортов, дружелюбие местного населения, отличная кухня, богатая история и культура – всё это достоинства Италии.

К тому же, цены на жилье в этой прекрасной стране несколько ниже, чем, например, во Франции, Германии или Швейцарии. Наибольшей популярностью такие инвестиции пользуются у немцев, британцев и россиян. Еще одним достоинством является то, что процедура приобретения для иностранцев и граждан Италии практически идентична.

Влияние экономического кризиса

Согласно последним данным на начало 2014 года стоимость жилья за квадратный метр в Риме составляет 3,833 евро. Рим является самым дорогим из крупных городов Италии. Чуть дешевле стоит недвижимость во Флоренции – 3780 евро за квадратный метр. В Милане – 3,691 евро, в Турине – 2,130 евро, 3,321 евро в Неаполе, и 1,595 в Палермо. Однако это лишь средние показатели. На самом деле цены очень разнятся в зависимости от экономической ситуации в данном регионе, отдаленности от центра города или от моря, а также от того, в каком состоянии находится квартира или дом.

На севере Италии стоимость выше, чем на юге.

Например, заниженная стоимость недвижимости на Сицилии связана с отсутствием промышленности, хотя климат и природа на этом острове считаются лучшими в Италии. Так, стоимостью в 120 000€ здесь можно приобрести 3-х этажное здание в самом центре небольшого городка рядом с Агридже́нто, состоящие из 6 квартир, гаража и помещения под магазин.

Квартира на морском побережье или в крупном городе стоит дороже. Но при желании можно всегда найти выгодный вариант исходя из вашего бюджета.

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Милане или на побережье в Лигурии находится в пределах от 100 000€ до 200 000€.

Теперь, когда вы знаете стоимость и наличие привилегий для владельцев недвижимости в Италии, рассмотрим другую сторону медали, а именно преимущества.

Цены на квартиры и дома значительно упали, не смотря на то, что предложения всех русских сайтов и фирм в этой сфере продолжают пугать цифрами. Но по факту дела обстоят иначе, снижение стоимости все-таки затронуло Италию. Связано это как с кризисом во всем мире, так и с политикой самой страны. В связи с большим количеством налогов на владение второй квартирой, многие итальянцы предпочитают продавать свое имущество. В результате, на рынке высокое предложение и низкий спрос.

Такие заключения были подведены мной после работы в данной сфере и поиска наилучших вариантов для наших клиентов. Конечно, стоимость зависит от запросов: можно найти варианты от 100 000€ за квартиру до нескольких миллионов за виллу.

На практике нужно также обратить внимание, что при наличии отметки “Возможен торг” цена может варьироваться на 50%. Так, один из наших друзей продал свою виллу в Алассио (Alassio) в 2013 году за 480 000€, при этом в 2011 году начальная стоимость была 900 000€.

Оформление покупки

Рассмотрим поэтапно процесс приобретения. Покупатель выбирает жильё и делает так называемое «окончательное предложение о покупке» (proposta irrevocabile d’acquisto). Как правило, на данном этапе происходит оплата комиссии агентству, которая составляет около 3-5%. Владелец недвижимости должен одобрить предложение, после чего происходит подписание договора (compromesso или preliminare di vendita), в котором указываются все условия и детали процесса покупки недвижимости, а также технические данные недвижимости. В данном документе могут быть указаны и другие обязательства, такие как, например, наличие ипотеки.

При подписании договора покупатель вносит задаток (caparra) в размере 10-15% от стоимости жилья. В случае если сделка не произойдет по вине покупателя, данная сумма не возвращается.

Последним этапом покупки является подписание нотариального акта. Данный момент очень важен, так как русскоязычный покупатель должен понимать то, что он подписывает. Поэтому необходимо обратиться к переводчику, а лучше к специалисту, который сможет все проверить и убедиться, что были учтены все права его клиента согласно итальянскому законодательству. После подписания необходимо оплатить услуги нотариуса, все налоги и сборы, а также оставшуюся часть стоимости жилья (saldo) продавцу.

Период для оформления зависит от организованности обеих сторон и всех специалистов, участвующих в процессе. При условии оперативной работы процесс занимает около недели.

Налоги

При покупке недвижимости у частного лица регистрационный сбор составляет 7%, ипотечный сбор – 2%, кадастровый сбор – 1%.

При покупке у юридического лица налоги немного отличаются: НДС составляет 10% от стоимости недвижимости, регистрационный сбор – 168€, ипотечный сбор – 168€ и кадастровый сбор – также 168€.

Интересные факты

Не так давно Италия начала выставлять на продажу объекты культурно-исторического наследия. Неподалеку от Рима на продажу был выставлен средневековый замок Кастелло Орсини (Castello Orsini), построенный в XIII веке. Нынешние хозяева превратили этот замок в пятизвездочный отель.

Если вы влюблены в Италию или просто хотите вложить деньги в недвижимость Италии, будем рады предоставить вам услуги поиска подходящего варианта и помощи при оформлении сделки.

Как купить недвижимость в Риме: типы, статистика, процедура

Столица Италии входит в тройку наиболее посещаемых городов Европы, ежегодно в нее приезжают 8-10 млн туристов. Соответственно и цены на недвижимое имущество в Риме одни из самых высоких не только в Италии, но и во всей Европе. Позволить себе купить недвижимость в Риме могут лишь инвесторы, располагающие внушительными ресурсами в несколько сотен тысяч евро. Однако такая инвестиция обладает высокой привлекательностью, так как цены на недвижимость постоянно растут, а ежегодный приток туристов обеспечивает стабильный доход от сдачи жилья в аренду.

Преимущества покупки недвижимости в Риме

Вне зависимости от того, сколько стоит квартира в Риме, такая покупка является выгодным вложением и дает покупателю множество преимуществ. Помимо собственно факта наличия жилья в столице Италии, к числу плюсов можно в том числе отнести:

доход от сдачи в аренду – средняя стоимость аренды квартиры в центральной части столицы составляет 25-30 евро/м2 в месяц. Средняя цена аренды в целом по Риму – 13,9 евро/м2;
наличие недвижимости является основанием для получения многократной но краткосрочной шенгенской визы, дающей право пребывать в Италии и других странах Европы на протяжении 90 дней в течение полугода;
собственная недвижимость является преимуществом при оформлении ВНЖ в целях дальнейшей иммиграции;
положительный тренд для приобретения жилья, наблюдаемый в 2022 году, – средние запрашиваемые цены на недвижимость в Риме падают на протяжении последних 24 месяцев. Но в ближайшем будущем снижение, вероятно, перерастет в удорожание, потому сейчас – лучшее время для покупки;
возможность приобретения недвижимости любого типа, в том числе и незастроенных земельных участков;
большое количество предложений, в том числе по относительно низкой цене за пределами центральной части столицы.

Виды римской недвижимости

Как уже сказано, иностранцам доступны абсолютно все виды как жилой, так и коммерческой недвижимости, как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках. В числе жилых объектов встречается множество разных типов недвижимости, которые мы разместили в порядке возрастания их средней стоимости на январь 2022 года:

таунхаусы (Villetta a schiera) – вид малоэтажной блокированной застройки, при которой жилые дома блокируются одной стеной друг к другу;
жилой дом в пригороде (Rustico/Casale) и виллы (Villa);
пентхаусы и мансарды (Attico/Mansarda) – вид жилья, обычно расположенный на последних этажах многоэтажных домов;
квартиры и апартаменты (Appartamento);
старинные здания и дворцы (Palazzo/Stabile);
частные дома в черте города (Casa indipendente);
лофты – реконструированные под жилье нежилые помещения промышленного назначения либо стилизованное под них жилое пространство.

Коммерческая недвижимость в Риме представлена всем разнообразием объектов, которые также можно встретить и в странах СНГ. Следует учитывать, что вторичное жилье существенно дешевле первичного. Квартиры в новостройках без привязки к району и площади обычно на 15-20 % дороже аналогичного, но уже обжитого жилья.

Районы Рима

В каком районе лучше жить – весьма субъективный вопрос, особенно в контексте римской недвижимости. Рим – огромный город, и выбор района для покупки жилья будет зависеть от множества факторов, начиная от суммы, которой располагает покупатель, и заканчивая его личными предпочтениями.

Безусловно, все, кто ищет дешевое жилье в Риме, едва ли смогут найти подходящие для себя варианты в черте муниципалитета. Куда правильнее для них будет искать жилье, например, в муниципалитетах Arcinazzo Romano, Allumiere или Cervara di Roma – это пригороды, стоимость жилья в которых в 3-5 раз ниже цен в самом Риме. Узнать больше о ценах в пределах провинции и доступных предложениях можно здесь .

Для покупателей, обладающих достаточными средствами, интересны лучшие районы Рима. В их число можно включить:

Трастевере – богемный и живописный район, являющийся частью исторического центра;
Термини – район центрального вокзала, рекомендуется только для сдачи в аренду;
Прати – район на берегу Тибра к северо-востоку от Ватикана, находящийся в шаговой доступности от исторического центра;
Авентин – семейный и спокойный район, относящийся к историческому центру;
Монти – центральный район с огромным количеством достопримечательностей.

Все, кто желает купить недорого апартаменты в центре Рима, будут немало разочарованы. Им мы порекомендуем обратить внимание на иные, менее востребованные районы с более доступными ценами на жилье, в том числе:

микрорайон Villa Ada-Monte Sacro;
микрорайон Policlinico-Pietralata;
микрорайон San Giovanni-Roma Est;
микрорайон Roma Sud;
микрорайон Monteverde-Aurelio.

В них можно приобрести относительно недорогие апартаменты в Риме, по цене в 2-4 раза ниже, чем в историческом центре, вне зависимости от количества комнат и этажа и места.

Поиск недвижимости

Существует два очевидных и проверенных канала поиска недвижимости в Риме и в Италии в частности: это интернет-доски с объявлениями и агентства недвижимости. При этом, если вы видите объявление на сайте, это совсем не значит, что продажей занимается собственник – с высокой долей вероятности можно считать, что это также риелтор.

В числе наиболее популярных сайтов по продаже недвижимости:

idealista.it – более 30 тыс. объектов в Риме;
casa.it – более 14 тыс. объектов;
immobiliare.it – более 40 тыс. объектов;
tecnocasa.it – более 6,5 тыс. объектов;
wikicasa.it – около 30 тыс. объектов;
trovacasa.net – около 28 тыс. объектов;
subito.it – около 29 тыс. объектов.

Что касается агентств по недвижимости, то их количество превышает 2,2 тыс. единиц . Многие из них работают через сайты по продаже недвижимости и предлагают клиентам эксклюзивные варианты. Из плюсов – об агентствах можно найти реальные отзывы их бывших клиентов, а также во компаниях найдутся даже русскоговорящие сотрудники.

Обзор цен на недвижимость Рима

В соответствии с информацией, размещенной на immobiliare.it , средняя стоимость 1 м2 римской недвижимости в январе 2022 года составляла 3 101 евро, что на 1,84% меньше, чем в январе 2017 года (3160 евро/м2). Пик средней цены был зафиксирован в феврале 2017 года и тогда он составлял 3 235 евро/м2; с тех пор наблюдается незначительная отрицательная динамика.

Впрочем, статистика отражает лишь среднюю стоимость квартиры в Риме.

В зависимости от района и вида жилья цены могут значительно отличаться. Например, средняя стоимость на пентхаусы и лофты составляет 3,5 тыс. евро/м2, в то время как на таунхаусы – 2,1 тыс. евро/м2.

Однако расположение имеет куда более важное значение. Например, непосредственно в историческом центре жилые квартиры в стоимости могут доходить до 15 тыс. евро/м2. Средняя цена для центра – 7-8 тыс. евро/м2.

Учитывая уровень цен, купить квартиру в Риме в центральной его части дешевле, чем за 350-400 тыс., а иногда и 500 тыс. евро, практически нереально.

В других районах, отдаленных от центральной части столицы, реально купить 2-комнатную квартиру площадью около 50 м2 за 250 тыс. евро. Строящуюся квартиру в ипотеку можно купить даже за 150-170 тыс. евро.

Покупатели, желающие купить виллу, должны рассчитывать на не менее чем 300-400 тыс. евро.

По мнению экспертов, в 2022 году столичный рынок недвижимости стабилизировался, колебания в цене весьма скромные. В будущем прогнозируется небольшой рост в пределах 1-2 % в год. В более далеком будущем рос может ускориться за счет положительных изменений в итальянской экономике.

Процедура покупки жилья

Процедура покупки жилья в Италии пошагово выглядит следующим образом:

Покупатель получает в налоговой службе идентификационный код (codice fiscale).
Покупатель открывает в одном из банков счет, с которого впоследствии можно оплачивать коммунальные услуги.
Продавцу выбранного объекта направляется письменное предложение о покупке с предложением по цене (Proposta di acquisto).
Если стороны пришли к согласию по условиям – оформляется задаток, который составляет 5-10 % от заявленной стоимости.
Когда сделка подготовлена и все формальности учтены, заключается договор купли-продажи (Contratto notarile di compravendita). Он подлежит обязательному нотариальному оформлению. Из-за особенностей итальянского законодательства на сделке должен присутствовать либо переводчик, либо представитель покупателя, знающий итальянский язык.
Производится оплата сделки. Деньги перечисляются либо на доверительный счет нотариуса, либо в виде покрытого чека передаются продавцу непосредственно.
Производится государственная регистрация сделки. Может занять продолжительное время: все документы в органы, ведающие реестром, передаются непосредственно нотариусом.

Пакет документов

Все, что потребуется покупателю для оформления купли-продажи, – это заграничный паспорт (апостилированнный), идентификационный код и доверенность, если в сделке также участвует представитель.

Налоги

Помимо непосредственно стоимости жилья, покупателю придется понести и другие расходы на оформление сделки:

регистрационный сбор (mposta di Registro) –2 % от сделки при покупке вторичной недвижимости, 200 евро – при покупке первичной для резидентов либо 9 % при покупке нерезидентами;
кадастровый и ипотечный налоги (Imposta Ipotecaria e Catastale) – 50 евро каждый при покупке вторичной недвижимости и 200 евро каждый при покупке первичной;
НДС (IVA) – 4 % при покупке первичной недвижимости у частного продавца и 10 % – при покупке у организации.

Для нерезидентов установлены высокие налоги в Италии. Чтобы сократить их:

недвижимость должна быть первой и не считаться элитной;
необходимо взять на себя обязательство в течение 18 месяцев после покупки зарегистрироваться по адресу купленной квартиры, что возможно только при условии получения вида на жительство.

Кроме того, придется оплатить гонорар агентства в 3-5 % от стоимости сделки и услуги нотариуса (1-3 %), а также услуги переводчика.

Расходы на содержание

Учитывая стоимость проживания в Риме, немалую часть расходов составят коммунальные платежи. Их совокупный размер будет зависеть от расходования коммунальных ресурсов исходя из расчета за электричество (0,2–0,3 евро за кВт⋅ч), воду (15–20 евро в месяц) и газ (30–50 евро в месяц). Все услуги рассчитываются по счетчикам. Тарифы различаются в зависимости от региона и даже времени суток.

В среднем квартира в 85 м2 при постоянном проживании в ней обойдется в 1,5-3 тыс. евро в год. Если недвижимость куплена в кондоминиуме, дополнительно оплачивается содержание придомовой территории, уход за бассейном и иные подобные услуги.

Следует учесть, что обязательной является и покупка страховки, стоимость которой обычно составляет 1-2 % от реестровой стоимости жилья.

Кроме того, ежегодно придется выплачивать единый коммунальный налог на недвижимость (imposta unica comunale, IUC). Он включает в себя три налога: муниципальный налог на недвижимость, сборы за вывоз и обработку мусора, а также налог на дорожное содержание. Для среднестатистической квартиры в 85 м2 стоимость налога составит 850 евро в год.

С учетом всего перечисленного реальная стоимость содержания жилья составляет 1-3 % его рыночной стоимости в год.

Советы для покупателей

Обращаем внимание потенциальных покупателей на следующие моменты:

участие риелтора в сделке не обязательно, однако с его помощью поиск, подбор недвижимости, проведение переговоров и итоговое оформление купли-продажи пройдет значительно проще;
при поиске риелтора учитывайте, что эта деятельность подлежит лицензированию – выбирайте только лицензированных агентов;
при мониторинге цен для объективной оценки используйте не только данные агентств и продавцов, но и сведения налоговой службы ;
читайте отзывы об агентствах и риелторах, проверяйте телефоны продавцов и привлекайте экспертов рынка, чтобы избежать мошенников;
предварительно оценивайте сумму, в которую обойдется покупка: стоимость, заявленная продавцом, и размер реальных расходов будут значительно отличаться;
привлекайте к поиску агентства, специализирующиеся на русскоязычной аудитории, в том числе через prian.ru .

Заключение

Римская недвижимость – одна из самых дорогих в мире. В 2022 году она обладает высокой инвестиционной привлекательностью за счет огромного потока туристов и благоприятных прогнозов на рост стоимости – сегодня, вероятно, средняя цена достигла минимальных значений.

Несмотря на высокую цену, недвижимость в столице Италии пользуется огромным спросом, и русскоязычные иностранцы входят в первую десятку ее покупателей. Однако при покупке такой недвижимости следует помнить, что расходы на ее содержание весьма внушительны и могут составлять 1-3 % от рыночной стоимости в год и даже выше, если речь идет об элитном жилье.

Купить недвижимость в Риме: Видео

Источники:
http://italy2u.ru/page/vybor-tipa-nedvizhimosti
http://liveitaly.ru/info/pokupka-zhiloy-nedvizhimosti-v-rime-polnyy-gid
http://www.kp.ru/guide/kvartiry-v-italii.html
http://justreal.ru/articles/stoimost-nedvizhimosti-v-rime/
http://italy4.me/interesnoe-ob-italii/nedvizhimost-v-italii.html
http://zagranportal.ru/italija/nedvizhimost-italija/kak-kupit-nedvizhimost-v-rime.html
http://www.liveitaly.eu/articles/%D0%B2%D1%81%D1%91-%D0%BE-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B5-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%B2-%D0%B8%D1%82%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B8