Как выгодно и без рисков купить жилье в Германии

Большая обзорная статья для тех, кто у нас впервые

Привет всем, на связи Геннадий Лопатников — директор агентства недвижимости в Германии «Стадивелт». Это большое введение для тех, кто впервые знакомится с темой недвижимости в Германии.

Для начинающих

Почему покупают

О покупке

О владении

О компании

Более 8 лет я проживаю в Германии, половину из которых работаю в сфере недвижимости. Сперва приобрел первый дом для себя, самостоятельно отремонтировал, разобрался со всеми бюррокритинизмами и начал сдавать его в качестве жилья (подробнее: доходные дома в Германии). Сейчас я владею уже 3 домами, в последнем заканчиваем отделку. Все три дома — под сдачу в аренду, это бизнес.

Насколько это выгодно? Доходность домов — плюс-минус 20%, окупаемость около 4-5 лет. Пример из жизни: в 2013-м я купил дом в Франкфурте за 35000 евро по ипотеке, заселил его в течение 2 месяцев, сейчас он приносит мне чистыми 1550 евро ежемесячно.

Сперва я помогал знакомым из России приобретать дома в ФРГ — занимался поиском объектов, оформлением ипотеки в банках Германии, осуществлял отделку, находил жильцов и помогал в управлении недвижимостью.

Появились первые клиенты через сарафанное радио — и я основал компанию Стадивелт, собрал собственную ремонтно-отделочную бригаду и столкнулся, пожалуй, со всеми возможными проблемами в сфере жилья Германии. Это большой опыт, можно сказать, что я на недвижимости ФРГ «собаку съел» 🙂

1. Зачем обращаются к нам?

Обычно клиенты из России рассматривают недвижимость в Германии в качестве инвестиций, т.е. купил — сдал в аренду — получаешь доход. Мы помогаем «от и до»: от выбора доходного объекта — мы знаем, какие самые «вкусные» — до управления домом в Германии (жкх, налоговая, вот это все).

Часть клиентов интересует именно коммерческая недвижимость в Германии, тут ее предостаточно: всевозможные хостелы, магазины, аптеки, пекарни, автозаправки — что угодно, исходя из предпочтений и средств. В поиске и приобретении бизнеса мы также помогаем.

Реже обращаются за поиском жилья для себя, рассматривая ФРГ как страну для переезда, получения ВНЖ и гражданства. Этот вопрос подробно разобран статьях в оглавлении.

2. Сколько стоит недвижимость?

Если говорить о жилых домах, то нормальный вариант для начала (без лишних заморочек с ремонтом, отделкой) — дом за 30-40 тыс. евро. Такой дом сможет приносить от 500 евро в месяц, окупаемость 4-5 лет.

Если говорить о бизнесе, то, как Вы понимаете, разброс цен очень велик. Лучше примерами расскажем при личном общении: info@studywelt.de

Как и в любой стране, цена зависит от населенного пункта, метража, общего состояния жилья и других факторов.

3. Ипотека

В банках Германии доступна хорошая ипотека — от 3-4%, максимальный срок — до 40 лет. Первый взнос — 40% от стоимости. Такие условия для первой ипотеки, но для последующих — значительно лучше. Обычно ипотеку покрывают из дохода со сдачи жилья.

Пример из жизни: ипотека на дом стоимостью 35000 евро. Собственные накопления — 8000 евро, недостающие 27 000 евро взяты по ипотеке. Доход с аренды — порядка 600 евро в месяц (это не много, но объект был перспективный). Ежемесячные выплаты банку — 540 евро с копейками. Если домом НЕ заниматься, то через 4 года ипотека будет погашена без проблем. Однако был сделан ремонт, что позволило увеличить доход недвижимости до 1550 в месяц — почти в 3 раза! Именно такими инвестициями мы и занимаемся в Стадивелт.

По такой схеме лично я приобрел 3 дома в период с 2013 по 2016 — подробнее с примерами.

4. Как купить недвижимость гражданину России, Украины или Беларуси?

Это не представляет сложности. Владелец жилья из другой страны приравнивается в правах к гражданину Германии.

Вкратце: мы подбираем объекты по критериям, Вы прилетаете в Германию (по шенгену или туристической визе), заранее бронируем отель, встречаем в аэропорту и ездим с Вами по объектам для осмотра.

Все объекты до вашего прилета проверяются по задолженностям и любым рискам.

Когда подходящий объект найден, мы переводим всю документацию на русский язык, привлекаем русскоговорящего нотариуса и оформляем сделку.

5. Сколько стоят услуги, и что мы вообще делаем?

На сайте мы закладываем ВСЮ стоимость наших услуг в цену дома. Если Вы зайдете в наш каталог, например, недорогая недвижимость Германии — там в цену уже включена стоимость за всю нашу работу. И так для всех объектов, которые Вы встретите на сайте.

1. Ищем объекты под Ваши требования (по цене, региону или городу, площади, заселенности и пр.).
2. Мы также можем мониторить рынок недвижимости продолжительное время, до победного — пока не найдем подходящий объект (отправляем Вам от 5 объектов в месяц).
3. Проверяем интересующие объекты по задолженностям и рискам, даем авторитетные рекомендации в выборе.
4. Встречаем Вас в аэропорту Германии, бронируем отель, консультируем, вместе ездим (на личном автотранспорте) по интересующим объектам для осмотра.
5. Подготавливаем все документы для оформления дома, привлекаем нотариуса, сопровождаем на всех этапах сделки до момента, когда Вы станете полноправным владельцем недвижимости в Германии.
6. Опционально: отмечаем с вами покупку дома за бокалом хорошего немецкого пива 😉

Далее — сопутствующие услуги, если требуются.

Как не попасться мошенникам: на рынке существуют некоторые компании, и Вы с ними наверняка сталкивались, цель которых — втюхать объект (продать любой ценой). Из этого проистекают большие проблемы: агентства замалчивают все негативные факторы, не упоминают о подводных камнях, они в принципе не заинтересованы дальнейшей судьбой дома после покупки (и обычно по какому-то безумному ценнику!).

Что получается в итоге? Клиент становится владельцем дома, который не пригоден для жизни будущих жильцов, это значит, не приносит дохода. Владелец в праведном гневе обращается в компанию, которая ему «помогла», а в ответ его просто кидают. Договора на немецком — ничего не попишешь. А о своей репутации они не заботятся, лох — не мамонт, такое у них мышление.

При личном общении мы можем рассказать о многих таких случаях, показать реальные отзывы и дать контакты для расспросов.

К нам приходят владельцы проблемных домов от других компаний и мы выправляем ситуацию. Естественно, вся наша документация переведена на русский язык, мы специализируемся на доходных домах, поэтому знаем, какой дом будет выгодным, и что нужно съемщику. Клиент для нас — долгосрочный партнер, более 70% новых клиентов через какое-то время приобретают новые объекты с нашей помощью вновь.

6. Ремонт

В каких случая это нужно? Например, если мы приобретаем дешевый дом в плохом состоянии, но с потенциалом (хорошее месторасположение, количество квартир, метраж). Зачастую такой вариант оказывается выгоднее, чем покупка дома в идеальном состоянии.

Также мы осуществляем отделку квартир для повышения арендного ценника. Этой услугой можно воспользоваться как сразу, так и запланировать на будущее. Допустим, до отделки стоимость аренды составляла 200 евро за квартиру, после наших работ можно смело повышать ценник до 260 евро.

Подробнее об этом читайте в нашей статье: Ремонт квартир в Германии

Как сэкономить на ремонте жилья: обращайтесь в русскоговорящие компании, за счет дешевой рабочей силы цена на ремонт и отделку квартир у нас в 2-3 раза ниже, чем у немецких конкурентов. Скажем честно, лучше немецких строительных компаний ремонт не сделает никто (может быть, даже в мире), однако и наше качество на очень высоком уровне — в ФРГ требования значительно выше российских.

7. Управление недвижимостью

Такая услуга нужна тем, кто уже купил недвижимость в Германии, но сам проживает в другой стране — в России, Украине, Беларуси и пр.

Цена за управление недвижимостью — от 15-30 евро в месяц.

Управление недвижимостью — это все заботы со стороны домовладельца, как и в России, они включают:

1. Оплата и решение проблем с ЖКХ.
2. Ведение корреспонденции со всевозможными ведомствами.
3. Работа с налоговой и страховыми компаниями.
4. Поиск жильцов, контроль выплат арендной платы.
5. Ежемесячная проверка сохранности дома и имущества.
6. Решение всех возможных проблем и задач, которые могут возникнуть.

Если Вы проживаете в России, то невозможно оперативно и без личного присутствия управлять недвижимостью за рубежом. Как раз для этого привлекаются управляющие компании.

Как не попасться мошенникам: зачастую при покупке доходной недвижимости кое-какие агентства берут на себя обязанности и по управлению жильем, при этом не делают НИЧЕГО. Получается ситуация, когда гражданин России имеет в чужой стране ПУСТОЙ дом, который вообще не приносит дохода и стоит мертвым грузом. Недобросовестные компании не переводят договора на русский — доверчивого клиента заключают в каббалистические условия. Например, обязывают оплачивать управление домом на 5 лет, даже если подрядчик не выполняет никаких условий.

Мы переводим на русский все договора, объясняем «от и до», а взаимоотношения с нами можно разорвать в любой момент, за Вами закрепляется право отказаться от услуг в любой день. Нам кажется, это честно, и в таких условиях мы заинтересованы, чтобы все было на высшем уровне: быстро решаем все вопросы, оперативно ищем съемщиков, следим за домом и имуществом. Положительные отзывы привлекают новых клиентов — это выгодно и нам, и Вам.

Подробнее об этом читайте в нашей статье: Управление недвижимостью в Германии

Задать вопрос или
оставить заявку на поиск жилья

Особенности покупки недвижимости в Германии

Купить квартиру за 200 тысяч рублей в России можно только где-то в очень глубокой провинции, причем будет она далеко не в идеальном состоянии. При этом в Германии за такую же сумму можно подобрать вполне приличное жилье вблизи Балтийского моря. Сделка не сулит покупателю особых преференций в стране, но обеспечит въезд в Шенгенскую зону.

Германия – государство, известное своей стабильной, конкурентоустойчивой экономикой, низкой инфляцией, низкими ипотечными кредитами, строгими и работающими законами, высокой социальной защищенностью населения, бесплатным высшим образованием, а также высочайшей степенью медицинского обслуживания и квалификацией врачей.

Сегодня страна – беспрекословный лидер ЕС, определяет границы и условия Шенгенской зоны, что дает возможность ее гражданам и жителям, имеющим ВНЖ в Германии, свободно перемещаться по Европе. Как правило, государства, имеющие такие преимущества, интересуют россиян с точки зрения приобретения недвижимости, так как покупка жилья может сулить им в будущем и вид на жительство.

Условия получения ВНЖ в Германии упрощаются, если речь идет не только о покупке недвижимости, но и об открытии своего бизнеса, о так называемой бизнес-иммиграции. По закону Германии о пребывании (AufenthG), юридически грамотная регистрация фирмы дает право получить вид на жительство (ВНЖ). Есть возможность продлить этот срок и получить в будущем «вожделенное» ПМЖ. В таком случае учредитель, претендующий на ВНЖ, должен иметь не менее 50% акций в немецкой фирме. Если соискатель является и директором, и акционером, уставной капитал должен составлять не меньше 25 тыс. евро. Важно, что после регистрации компании деньги со счета можно использовать на нужды компании, т.е. они не должны быть заморожены.

Недвижимость Германии:

• «окно» в Шенгенскую зону от 5 тысяч евро
• гарантированная сохранность вложенного капитала при стабильном росте
• россиянам, открывшим в стране бизнес, «светит» вид на жительство

Недвижимость и мультивиза: юридические формальности

Покупка недвижимости в Германии не делает различий в том, гражданином какого государства является покупатель. Недвижимость продается всем, кто находится в ладах с законом. Выгодно отличает Германию от многих других стран Европы также то, что земля практически всегда продается вместе с недвижимостью. Точно также возможна покупка земель сельхозназначения, лесов и прочих земельных участков без ограничений.

«В целом процесс покупки недвижимости для наших клиентов достаточно прост. При этом следует учесть, что сделка в обязательном порядке будет нотариально или судебно заверена – регистрация договора купли-продажи обязательна по закону. Мы сопровождаем наших клиентов на всех этапах сделки, юридическую чистоту которой гарантируем», – поясняет старший партнер компании Stimul Consulting Дмитрий Бирюков.

Рынок для российского покупателя

Россияне в последнее время буквально становятся в очередь за недорогой немецкой недвижимостью. Некоторые из явных преимуществ владения недвижимостью в Германии – это, безусловно, снятие визовых ограничений, стабильная экономическая ситуация в стране, понятное будущее для своих детей, а также непредвзятое отношение к выходцам из бывшего СССР. Германия на глазах превращается в мульти-культурную страну, законы здесь меняются в сторону упрощения иммиграции для молодых и честолюбивых иностранных специалистов.

По статистическим данным Союза германских маклеров, в общем объеме спроса россиян на зарубежную недвижимость доля Германии уже составляет более 7% и постоянно растет. Эксперты Союза объясняют это «прозрачностью» местного рынка и отсутствием ограничивающей государственной политики по привлечению иностранных инвестиций в недвижимость, в отличие от многих других стран Европы, таких как Греция, Литва и пр.

По официальным данным, за 2011 год объем инвестиций иностранных граждан в жилую и коммерческую недвижимость Германии увеличился более чем на одну треть. В данный момент среди зарубежных покупателей жилья в Германии лидируют греки и китайцы. Вслед за ними идут англичане и жители скандинавских стран.

Экономический кризис в других странах сделал покупку недвижимости в Германии еще более выгодной. Это заметно по тому, как жители Греции выводят свои капиталы из практически разрушенной кризисом страны и скупают недорогую недвижимость Германии. Тем самым они буквально «уводят из-под носа» у россиян самые «лакомые» куски. Россияне по традиции «медленно запрягают» и тем самым сокращают свои шансы на выгодные и надежные капиталовложения за границей.

Но у россиян еще есть шанс «успеть на поезд в светлое будущее», да простят нас читатели за подобную аллегорию.

Покупка новостройки: на что обратить внимание

Первичный рынок в Германии довольно ограниченный, так как жилья в стране строится сравнительно мало. Но многие россияне стремятся купить как раз новое жилье. Особый интерес представляют виллы и апартаменты в Берлине, Мюнхене, а также на известных высококлассных курортах. Хотя с точки зрения экспертов компании Stimul Consulting, эти вложения вряд ли можно назвать выгодными, т.к. покупка подобной недвижимости сродни покупке нового автомобиля – она сразу же теряет в цене.

Еще один важный момент покупки недвижимости на первичном рынке – с застройщиком необходимо подписать акт согласования цены. Этот документ не служит каким-то обязательством перед продавцом, в нем только согласовывается цифра, которая при решении заключить сделку будет фигурировать в договоре купли-продажи.

Выгодные предложения рынка

По мнению специалистов компании Stimul Consulting, особенно выгодными являются сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банков и выставляемой на принудительную продажу. Эта недвижимость предлагается, как правило, по цене значительно ниже рыночной.

Учитывая сегодняшнюю финансовую неграмотность среднего жителя Германии, его нежелание рисковать, а также отсутствие необходимых собственных средств для получения ипотечного кредита, подобные объекты становятся легкой добычей иностранных инвесторов.

Законы Германии, с одной стороны, не стимулируют жителя и гражданина Германии на подобные покупки. С другой стороны – создают уникальную ситуацию, в которой инвестор из-за границы имеет возможность приобрести недвижимость в Германии по цене от 100 евро за кв.м. В дальнейшем эту недвижимость можно выгодно сдавать в аренду тому же немецкому жителю и получать аренду непосредственно от государства!

Однако, по прогнозам Союза германских маклеров, такая ситуация вряд ли продлится долго, т.к. рынок, как известно, не терпит пустоты и грамотные инвесторы быстро заполняют переспективную нишу.

Квартиры от 3 тысяч евро

Предложения на вторичном рынке отличаются как по качеству, так и по цене. Например, двухэтажный коттедж общей площадью 104 кв.м в районе Мюнхена выставлен на продажу по цене 1,2 млн. евро. Отличный дом в километре от Балтийского моря в Стралзунде с полной отделкой общей площадью 462 кв.м на участке 20 соток стоит всего лишь 150 тыс. евро. А трехэтажный многоквартирный жилой дом в пригороде Магдебурга (центр Германии) общей площадью 840 кв.м на участке 2.125 кв.м. и приносящий ежегодный доход более 30 тыс. евро банк готов продать за 160 тыс. евро.

Очень заманчивы по цене и предложения квартир. Например, в портовом Бремерхафене вполне приличная трехкомнатная квартира общей площадью 67 кв.м в 1,5 км от моря и в 500 м от центра города предлагается банком всего за 7 тыс. евро. А двухкомнатную в долгосрочной аренде за 338 евро в месяц в том же Бремерхафене, клиент компании Stimul Consulting приобрел в январе 2012 года за 4.500 евро!

В центре столичного Ганновера однокомнатную квартиру в кирпичном доме общей площадью 29 кв.м пока можно купить за 15 тыс. евро, а двухкомнатная общей площадью 46 кв.м предлагается за 25 тыс. евро.

По словам старшего парнера Stimul Consulting Дмитрия Бирюкова, основанных на анализе данных журнала „Manager Magazin” за 2011 год, средняя цена жилья в Германии выросла примерно на 14%. А по сравнению с пиковыми показателями докризисных цен 2007 года стоимость жилья в стране сейчас выше почти на 40%.

Для долгосрочных и надежных инвестиций

Благодаря все еще очень привлекательным ценам на недвижимость в Германии, эксперты настоятельно рекомендуют воспринимать инвестиции в недвижимость Германии как особо выгодные и надежные. Перепродать недвижимость в случае необходимости будет несложно, цены устойчиво растут, зарубежных покупателей много. К тому же местное население также начинает понимать выгоду от капиталовложений в недвижимость по сравнению с хранением их в сберегательной кассе.

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы приобретения, преимущества владения и стоимость

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt , после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2022 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Развитие рынка недвижимости в южной Германии

Динамика роста населения в южной части Германии.

Урбанизация, внутренняя миграция и ситуация с беженцами за прошедшие годы, привели к значительному увеличению числа жителей в городах Германии. Самый сильный прирост населения пришёлся на Мюнхен. Происходящее является принчиной повышения цен на жильё в городах Германии, особенно в южной её части.

Спрос на жилье растёт непропорционально из-за роста числа домохозяйств. В то время как уменьшается их размер, увеличивается жилая площадь занимаемая одним человеком.

В будущем, согласно прогнозам, население юга Германии будет увеличиваться. Текущие демографические показатели, учитывающие иммиграционную ситуацию, исходят из дальнейшего прироста численности населения. Наибольшее увеличение населения на 10,5% ожидается в столице Баварии Мюнхене и окрестностях. В тоже время в некоторых южных городах, таких как Вюрцбург, Тюбинген, Байройт и Пассау к 2030 году наметилась тенденция снижения количества жителей.

Основываясь на последних изменениях и прогнозах, можно ожидать повышающуюся тенденцию спроса на недвижимость в южной Германии и в будущем.

Повышение занятости и рост покупательской способности

Благодаря положительному экономическому развитию последних лет, экономика юга Германии стабильно развивалась, что положительно повлияло на рынок труда и доходы населения. Длительный период низких процентных ставок также стимулирует инвестиции в жилую недвижимость.

В южной Германии занятость населения увеличилась в среднем на 6,9% с 2014 года. Покупательская способность в южных городах Германии увеличилась в среднем на 11,3%.

Рост занятости и покупательской способности населения юга Германии

Растущий спрос на небольшие квартиры

Больше всего многоквартирных домов расположено в Штутгарте, Констанце, Фрайбурге-в-Брайсгау, Мюнхене и Гейдельберге. Размер квартир в этих городах ниже среднего по стране. Самое маленькое число апартаментов было зарегистрировано в Мюнхене и Регенсбурге.

Доля пустующего жилья в южных городах Германии, составляет в среднем 1,1%, значительно ниже среднего по стране 3,0% (учитывается также рынок сельского жилья).

Рост жилого фонда на юге Германии

Строительство жилья отстает от спроса

Большинство городов южной Германии в среднем строят жилья больше, чем в других регионах. Здесь больше всего строят многоквартирных домов. В Констанце это почти 90% нового жилья.

В новых жилых проектах повышается доля 1- или 2-х комнатных квартир. Новые квартиры являются самыми маленькими в Мюнхене и Регенсбурге, а самые большие в Манхайме и Пфорцхайме.

В ближайшие годы ожидается годовой спрос примерно на 350 000 новых единиц жилья в Германии. Но можно отметить, что в южных городах Германии в последние годы только 68% спроса на строительство покрывается за счет нового строительства. В Мюнхене – около 42%.

Рост строительства жилья на юге Германии

Аренда жилья продолжает расти в цене

В южных городах Германии средняя статистическая стоимость аренды варьируется от 8.25 евро / кв.м в Пфорцхайме до 17.69 евро / кв.м в Мюнхене. В Штутгарте цена за аренду достигает 14,06 евро / кв.м. На юге Германии стоимость аренды в новых квартирах, построенных после 2010 года, в среднем на 16% выше, чем в старых квартирах. В Манхайме этот разрыв самый большой – до 20%, в Мюнхене самый низкий до 7%.

Ингольштадт (65%), Вюрцбург (62%) и Ландсхут (60%) зафиксировали наибольший рост арендной платы с 2008 года. Средний рост размера арендной платы в регионе составил 47%.

Сильный рост цен на жильё

Средняя цена на жильё в крупных городах южной Германии варьируется от 2.244 евро за кв.м в Пфорцхайме до 7.067 евро за кв.м в Мюнхене.

Разница в цене на юге Германии между новостройками, сданными после 2010 года, в сравнении со старым жилым фондом составляет 31%.

В отличие от арендной платы квадратные метры покупки цен на кондоминиум (за исключением Регенсбурга, Ингольштадта и Ландсхута) для 1- и 2-комнатных квартир меньше, чем цена квадратного метра в более крупном жилье. Большие квартиры значительно дороже, особенно в Кемптене и Штутгарте. В среднем во всех городах на юге, жилье с большим количеством комнат на 6% дороже в цене за кв.м.

Наибольший номинальный рост цен с 2007 года был достигнут в Мюнхене (132%), Аугсбурге (110%) и Ландсхуте (110%) – самый низкий рост наблюдался в Пфорцхайме, Гейдельберге и Манхайме. Рост во всех южных городах Германии составил 91%.

И за пределами Мюнхена есть отличные возможности для инвесторов

Подходящие места для инвестиций в недвижимость можно найти и за пределами Мюнхена. Широкий выбор городов Южной Германии с различными рисками и доходностью:

• для оппортунистов: Нюрнберг, Хайльбронн или Пфорцхайм
• для консервативных инвесторов: кроме Мюнхена, Штутгарт или Ингольштадт

Особенности покупки квартиры в Германии

Покупка квартиры в государстве Евросоюза, к которым относится и Германия, для гражданина России – важное капиталовложение, позволяющее не только сохранить, но и приумножить капитал. Многие российские жители интересуются, как купить квартиру в Германии, порядок и особенности процедуры покупки, во сколько обойдутся основные и сопутствующие расходы.

Предлагаемая статья отвечает на эти и некоторые другие сопутствующие вопросы.

Обзор рынка недвижимости в Германии

Перед обсуждением вопроса, как купить недвижимость в Германии, немного об особенностях немецкого рынка в данной сфере. В ФРГ возможна покупка следующих разновидностей недвижимости:

• классических квартир (апартаментов) – предлагаются к продаже в новостройках и старых домах, высотных многоэтажках или тихих районах пригорода;
• домов – различного времени постройки, площади и расположения, для одного хозяина и многоквартирных;
• особняков – от скромных отдельных строений с небольшим участком земли до многоэтажных замков;
• коммерческой недвижимости – предназначенной для предпринимательской деятельности (отелей, торговых комплексов и пр.).

Подобного рода вложение средств характеризуется следующими преимуществами:

• надежностью, стабильностью – покупатель становится обладателем жилья в одной из ведущих мировых держав;
• возможностью получения регулярного дохода – последующей сдачей в аренду, выгодной перепродажей;
• прозрачностью сделок, отсутствием каких-либо законодательных преград для иностранцев, способных подтвердить легальность дохода;
• предсказуемостью развития ситуации на рынке и пр.

Германские города, по результатам проведенных исследований, занимают лидирующие позиции по привлекательности инвестирования в приобретение недвижимости. В последние годы наблюдается повышенный интерес к квартирам в Германии со стороны граждан России и других постсоветских государств.

В связи с большим количеством мигрантов, спрос на немецкое жилье многократно превышает предложенные к продаже объемы. Поэтому, несмотря на серьезные темпы ввода в эксплуатацию объектов нового строительства, наблюдается постоянная тенденция возрастания цен на недвижимость. По прогнозам специалистов, в ближайшие годы жилье продолжит дорожать, что представляет повышенный интерес к недвижимости в стране со стороны иностранных инвесторов, включая граждан России.

Особенности покупки жилья

Немецкое законодательство гарантирует полную легальность сделок при приобретении жилья. Проведение взаиморасчетов осуществляется безналичным способом, путем перечисления средств через банк, на счет, открываемый нотариусом.

Чтобы выбрать подходящий объект, можно обратиться к услугам многочисленных тематических сайтов в интернете или риэлторское агентство. Подобные фирмы существуют двух разновидностей:

• представляющих продавцов;
• действующих от имени покупателя.

Если поставлена цель приобретения квартиры в заданном районе определенного города, первый тип риэлторской конторы не всегда способен помочь, поскольку располагает определенным комплектом недвижимости и не станет искать другую.

Исходя из изложенных обстоятельств, целесообразнее искать компанию, руководствующуюся интересами покупателя, чтобы подыскать квартиру, устраивающую по всем параметрам.

Процедура покупки жилья

Перед тем, как купить дом в Германии, необходимо подыскать подходящий объект. Но если предварительный просмотр возможен дистанционно, через интернет или представителя, то окончательное решение следует принимать по результатам реальной проверки. В этом случае будут учтены все возможные нюансы. При осмотре следует уделить внимание таким деталям:

• состоянию конструкций;
• месторасположению дома – не стоит выбирать район гетто, которых здесь достаточно много;
• наличию плесени, включая наружные стены и подвальные помещения;
• состояние оплаты коммунальных платежей;
• присутствие других жильцов и хозяев – на момент покупки квартира должна быть свободной.

Перед тем, как купить объект недвижимости в Германии, иностранцу потребуется:

• прибыть в страну, открыв туристическую или шенгенскую визу;
• открыть счет в немецком банке.

Покупка недвижимости в Германии возможна при наличии:

• загранпаспорта;
• паспорта гражданина или гражданки России (не всегда, часто достаточно загранпаспорта);
• легально полученных средств.

Когда подходящий объект найден, чтобы его приобрести, потребуется пройти следующее:

Этапы

• бронирование –письменное соглашение. Чтобы подтвердить серьезность намерений, покупателю придется заплатить не менее пятисот евро, чтобы в течение последующих двух недель объект не продали другому клиенту. Учитывая, что в большинстве немецких городов квартиры очень востребованы, подобная мера не станет излишней;
• нотариальное оформление контракта купли-продажи жилья. В процессе составления документа основные данные покупателя будут записаны согласно паспортным данным, помимо фамилии и имени, потребуется информация о месте прописки и семейном положении. Если речь идет о женатом мужчине или замужней женщине, то им придется присутствовать совместно при совершении сделки, поскольку законодательство Германии предусматривает участие в покупке квартиры обоих супругов. Помимо указанных данных, в контракте прописывается адрес представителя на территории страны для принятия корреспонденции, адресованной покупателю. Обязательно присутствие переводчика, если клиент не говорит на немецком. На процедуру заключения договора уйдет до двух часов. Рекомендуется проверить документ у квалифицированного юриста, чтобы исключить неясные моменты. Документ заключается после выполнения подписей продавца и покупателя, заверяется нотариусом;
• внесение средств – осуществляется при посредничестве нотариуса на его счет, специально открытый для подобной сделки. В случае разрыва сделки по вине продавца, деньги будут возвращены;
• закрепление права владения квартирой – спустя пару дней с момента подписания контракта покупатель получает свой экземпляр документа в оригинале, что удостоверяет печать нотариуса. По прошествии от семи до десяти суток россиянин будет предварительно зарегистрирован в качестве собственника квартиры.

Обратите внимание!

Перечисление средств производится при посредничестве нотариуса, в случае разрыва соглашения по вине продавца деньги возвращаются обратно.

Сопутствующие расходы

Покупая жилье в Германии, россиянину придется побеспокоиться об уплате следующих дополнительных отчислений:

• налога на покупку квартиры – от трех с половиной до шести с половиной процентов цены объекта (определяется региональным законодательством);
• за услуги нотариуса – до полутора процентов;
• риэлторской комиссии – от трех с половиной до шести процентов.

Оценку жилья производит лицензированная экспертная организация, имеющая разрешение на подобную деятельность в Германии.

После того, как куплена квартира в Германии, жилье требует существенного денежного содержания. Нужно платить за следующее:

• регулярно вносить коммунальные платежи. Если цена объекта составляла полмиллиона евро, средний размер указанных отчислений будет четыреста евро. Ежемесячные домовые расходы включают стоимость воды, отопления, вывоза мусора, управдома и услуг управляющей компании;
• электроэнергию – относится к отдельным платежам, за месяц придется заплатить около шестидесяти евро;
• оплату ежегодного налога на владельцев недвижимости (земельного). Величина этого сбора за квартиру в Мюнхене со стоимостью, указанной выше, составит около восьмисот евро.

Внесение недвижимости в Поземельную книгу

По данным, представленным нотариусом, вносится соответствующая запись о новом собственнике в Поземельную книгу, выписка из которой поступает спустя пару месяцев. Данные, внесенные в указанный реестр, строго конфиденциальны и предоставляются по соответствующему нотариальному запросу заинтересованной стороны или соседям, при намерении приступить к строительству дома на соседнем участке.

Как купить недвижимость гражданину России?

Чтобы россиянин смог избежать проблем, приобретая недвижимость в Германии, необходимо обратиться в риэлторскую фирму, оказывающую подобные услуги. Если собственных средств для покупки недостаточно, он имеет право оформить ипотечный кредит. Следует учесть, что немецким законодательством в подобных целях предусмотрено соблюдение следующих условий:

• цена объекта не меньше шестидесяти тысяч евро;
• сумма кредита не должна быть менее половины цены покупки;
• вероятность положительного решения возрастет, если жилье будет сдаваться в аренду.

Как следует из представленного материала, покупка квартиры в Германии – выгодное капиталовложение для российского гражданина. Однако будущим обладателям немецкой недвижимости следует учесть необходимость последующего содержания жилья и оплату сопутствующих расходов при покупке. Подобное приобретение не ускорит получение гражданства, для этого придется прожить в Германии не менее восьми лет, но значительно облегчит пребывание в чужой стране, позволив чувствовать себя значительно увереннее.

Источники:
http://stimul.de/nedvizhimost/2011-03-07-10-28-29.html
http://www.kp.ru/guide/nedvizhimost-v-germanii.html
http://bigproperty.de/analytics/razvitie-rynka-nedvizhimosti-v-yuzhnoy-germanii
http://domire.ru/blog/pokupka-nedvizhimosti/osobennosti-pokupki-kvartiry-v-germanii
http://zagranportal.ru/germaniya/nedvizhimost/nedvizhimost-v-baden.html